不動産投資に必要な自己資金とは？
2016/08/16 投資の考え方
不動産投資の自己資金について考えてみます。
私が不動産投資を始めた頃は、
自己資金が全くなかったため、
高金利のノンバンクで数百万円を借り、
購入後にはその返済比率が高くて
キャッシュがほとんど残らない
という苦しい状況がありました。
そして不動産投資の基礎を学び
物件選びのコツと融資の進め方を
覚えてからは、
資産価値の高い物件を見つけ、
低金利でオーバーローンを借りる
というスキームを追求し、
今日まで７棟１４２室を取得しています。
これまで、ずっと自己資金０円で
投資を続けています。
しかし幾つかの物件を取得していくと
自然にキャッシュが貯まってくるので
お金がないわけではありません。
１,０００万円とか２,０００万円は
なんとかまとめることができていました。
それでもその自己資金を使わず、
大きなお金を借りて
投資ができるのが
不動産投資の素晴らしさ。
「これだけのお金を持っていますよ」
という証明さえできれば
それがそのまま信用につながるのです。
銀行側にとっても
１,０００万円しか持っていない人に
１,０００万円を頭金として全部出させてしまったら、
万が一返せなくなった時に困る
ということもあります。
私が懇意にしている地銀では、
５,０００万円分の資産（土地）を持っている人よりも
現金で５,０００万円を持っている人の方が
貸しやすい
と言っていました。
すぐに現金化し難い土地資産よりも
現金そのものの方が信用力が高いのです。
ですので、
自己資金がある人は
それを上手に銀行にアピールし、
できるだけ多くのお金を借りることが可能です。
そして自己資金を温存し、
他の、もっと利回りの良い投資にチャレンジしてみるとか
いろいろな可能性を広げる方が賢明です。
とは言っても、
本当は売買価格の１割〜２割の自己資金を投入し、
返済比率を下げることができれば
取得後の賃貸経営でも
多少の空室を恐れることなく運営できるので安心
という考え方もあります。
その方がメガバンクなど
広エリア・低金利の銀行が
融資をしてくれますので
選択肢が広がります。
「自己資金は無いよりもあった方が有利」
これは間違いありません。
でも、たとえ自己資金が無くても
まずはキャッシュフローが貯まる買い方をして
貯めたお金を「見せ金」にして
また次に大きな物件を買っていく
これが今までの私のやり方で、
お金の無い自分には他にやりようがありませんでした。
不動産投資は
実際の所持金の何十倍もの資金を借りることができる
貴重な投資手法ですので
その点をよく理解して
踏み込むことをお勧めします。
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