閑散期に空室を埋めるための施策とは？
2016/08/03 リアルな活動報告
8月は、不動産賃貸業にとっても閑散期と言われています。
しかし、４月から空室が埋まらないままでいる私の物件は
もはや一刻の猶予も許せない状況になってきました。
ファミリータイプ１５室中の１室。
６６㎡の２LDKで家賃は１１万円。
つまり、ここまでの空室で約５０万円の損失です。
この状況を打開するため、
管理会社に対していろいろと提案をしてきました。
「客付けをするセールスがやりやすいと思える施策」
対策その１ 礼金を０円にする。
対策その２ 敷金を０．５ヶ月分にする。
対策その３ 入居者からの仲介手数料０.５ヶ月分をオーナー（私）が負担。
対策その４ その他初期費用５万円をオーナー負担。
対策その５ 契約月度内はフリーレント（日割り家賃を放棄）。
対策その６ プラス１ヶ月分のフリーレント。
この対策１〜６は
私が実際に管理会社へ出向き、
営業所長と相談して決めました。
もちろん、いっぺんに全てを適用するのではなく
内見者と交渉する時のカードを渡した形で
あとはセールスさんの裁量に任せて
適宜選択してもらいます。
しかしこれは、
管理会社との信頼関係が強くないとできないことです。
こちらからは
「できるだけ少ない対策でクロージングをお願いします」
と伝え、家賃を下げることだけは避けるように
理解してもらっています。
空室を埋める時に家賃を下げてしまうと、
そこから何年住むかわからない間じゅう
ずっと低い家賃のままになってしまうからです。
具体的には、家賃を１万円下げてしまうと
４年間で４８万円の損失になります。
そうするくらいなら、２０万円かけてでも
最初にサービスした方が良いのです。
ですので、私の考えでは
すでに相場レベルになっている家賃を下げるのは最終手段であり、
できるだけイニシャルコストをかけて
瞬間的に経費を使うように仕向けています。
その方が、将来的に収益性・利回りを考えても
有利にはたらくからです。
この提案をして二週間以上が経過し、
状況を尋ねてみると
「３〜４件の内見を行いましたが、
駅から徒歩２０分という遠さがネックになって
なかなか決まらずにいます」
との回答でした。
正直言って、この回答には落胆しました。
本当に決める気になっているセールスは
１回の内見でどうすれば決められるか考えてから動くはず。
３回も４回も同じ理由で決まらないというのは
なかなかあり得ないことです。
本当に内見が複数入っているのかどうか疑わしくなってきます。
しかし管理会社からは、
「お客様の来店が少なくなる８月であっても
なんとか今月中に決められるように第一優先で取り組んで参ります」
とのコメントがありますので、
もうしばらく信じて待つことにします。
結果はまた後日、レビューします。
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