一日も早く空室を埋めるための対策とは？
2015/10/04 リアルな活動報告
自己資金ゼロから総資産7億円を築いたサラリーマン大家
桜木大洋です。
今日は私の物件のうちの１つ、ファミリータイプ15室のうち
もうすぐ退去を迎える部屋が１部屋あるので、
空室を埋める対策を打合せするため、仲介業を兼ねているその物件の管理会社を訪問しました。
●過去の苦い経験
その物件は、約２年前にも１部屋空いたことがありましたが、
その時は7ヶ月間も空室が続き、年間約80万円の家賃収入を失いました。
地域的にも家賃的にも決して見劣りする物件ではないのに、
どうしてこんなに空室が空いてしまったのか、
と原因を探っても、
もはやその管理会社の営業マンの優先順位が低かったから
と思わざるを得ません。
今回は同じ失敗をしないように、
まだ退去する前に、客付け会社の担当者を対策を協議することにしました。
●打合せのポイント
空室後の動きとしては、退去後、すぐにリフォームして現状回復しなければなりません。
現状回復するまでの段取りとしては、次のようになります。
①退去日に、入居者立会いのもと、
現状回復の箇所と入居者負担分を決めます。
②その後で内装業者に見積を依頼し、
修繕箇所の提案があります。
③そうしてオーナーである私が
その修繕箇所と見積金額が妥当であると判断し、
発注をかけます。
④リフォーム業者が工事のスケジュールと
材料（壁紙など）手配をします。
⑤実際のリフォームに取りかかります。
しかし、ここまでの段取りを普通に進行させていたのでは、
すぐに数週間が経ってしまうし、今月は３連休もあるので、
平日発注しかできない業者がほとんどですから、
タイミングがずれるとまたそこから３日分、
進行が遅くなる恐れがあります。
ですので私は、
担当の方が立ち会ってもらうなら、
その方の判断に全て任せるので
その場で全て発注してください。
と依頼しました。
後で私に判断されても、素人の私が判断するには
複数の業者の見積を比較し、それぞれの内容を確認していかなければなりません。
それで多少のコストは抑えられるかもしれませんが、
圧倒的に時間のロスになります。
それよりも
「客付けに最低限必要なレベルをプロの目で判断してください」
と判断基準を明確に伝え、その担当者に一任しました。
これは管理会社の方を信用していないとできませんが、
逆に「そこまで任せてもらえるなら」、
とモチベーション高く取り組んでもらうことを
期待してのアクションです。
●内見がすべてのカギを握る
部屋を埋めるには、とにかく内見（入居検討者を部屋に案内すること）を一日も早く実現するしかありません。修繕前の部屋を見せることもできますが、前の住人が住んでボロボロになった部屋を見せても、あまり魅力的には映らないのが普通です。
その状態で成約に漕ぎ着けるには、よほど上手なセールストークが必要になりますが、今回のケースではそれも期待できません。
ですので、まずは退去日の前に、退去後の現状回復のスケジュールをしっかりと打合せし、できる限り早くキレイな部屋にして内見者を案内できる状態にすることが、最善の策なのです。
このようにしても、
実際に現場で修繕箇所を確認してからでないと、
見積→発注→工事完了のスケジュールは明確にできません。
これからしばらくの間、気を抜かずに進捗状況を確認していかなければ、
と思っています。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
