管理会社は賃貸経営の重要なパートナー
不動産賃貸業を営む上で、
物件を購入する際に最も重要なパートナーは
「不動産仲介業者」ですが、
物件を購入した後に重要なパートナーとなるのは
「管理会社」
です。
いかに優秀な管理会社と組むか、が賃貸経営の命運を分ける
と言っても過言ではありません。
管理会社というのは主に２つの役割があり、
1. 賃貸料、更新料など、お金の入出金の管理
2. 清掃、メンテナンス等、建物を維持するという意味での管理
です。この文字を追っただけでも、大家業を営むのに相当重要な
役割を果たしていることがおわかりになると思います。
むかしむかしの大家さんなら、こういう管理は全て自分でやっていて、
「大家と店子」の関係があったかもしれませんが、
今の時代には専門の会社が何千とありますし、
ノウハウ化、システム化されていますので
いわゆるプロフェッショナルな仕事が確立しています。
もちろんオーナー自ら建物を管理することは
所有者として素晴らしいことだと思いますが、
まず素人がいろいろやってみても手間がかかるだけだし、
忙しいサラリーマン大家の場合には尚更です。
例えば家賃滞納があったり、廊下の電気が切れた、水が出ない、
隣の人がうるさい、などなど、あらゆるトラブルに全て自分で
対応しなければならないのです。
更に部屋が空いた時、自分で次の入居者を見つけてくることも
至難の業ですね。
ですから大抵のオーナーは、物件の客付け（＝入居者を入れること）、
家賃管理、建物管理を、専門の管理会社に任せています。
「管理費」としてかかる費用は、
・入居者の募集〜賃貸料管理・・・家賃総額の３％〜５％
・建物のメンテナンス対応・・・家賃総額の５％程度もしくは定額
というのが相場です。
つまり、経営者としては、家賃収入全てが自由に使えるわけではなく、
例えば1,000万円の収入があるならその５％＋５％＝100万円くらいは
建物を安定して維持・管理するために必要な経費なんだ、
ということを覚えておく必要があります。
そして、管理会社にもさまざまなところがあり、
なかなか入居者を募集してくれなかったり、入居者のクレームが
あっても対応が杜撰だったりするところもたくさんあります。
ですので、
いかに優秀な管理会社と組むか
が不動産経営のカギを握る、と言っても過言ではないのです。
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不動産仲介業者はなぜ儲かるのか？
不動産売買では、物件を売る人がいて、その物件を買う人がいて
成立しますが、ではなぜ、その間に入る仲介業者が利益を得られる
のでしょうか。
それは、仲介手数料というものがあるからです。
売買価格の３％＋６万円
が、法律で守られている上限としての基準です。
例えば１億円の物件を売買する場合、一般的には
売主は仲介業者に１億円×３％＋６万円＝３０６万円
買主は仲介業者に１億円×３％＋６万円＝３０６万円
を仲介手数料として支払うことになります。
もしも一つの不動産会社が売主と買主を引き合わせた場合には
両方を合わせた６１２万円
を得ることができます。
（業界用語でこれを「両手」と言います）
すごいですね〜。
売主から頼まれて、買主を見つけて
契約書を作って、金融機関との段取りをつけて
６１２万円！
仲介業というものは随分と割の良い仕事に見えますね。
では、売主が仲介業者を頼まず、
直接、買主を見つけて売買すれば、お互いの手数料を
節約できると思うかもしませんが、それは極めて危険です。
仲介業者は、ただ物件を紹介するだけでなく、売買に伴う
あらゆる仕事を請け負ってくれるのです。
- 売買契約書の作成と締結
- 金融機関への融資申込代行
- 引渡時の税金・管理費・家賃の清算
- 所有権移転登記・抵当権設定登記の手配
- その他全ての雑務
このため、不動産仲介業者は必ず「宅地建物取引士」（宅建）
という資格を持った人を最低１名、社に所属させなければなりません。
逆の言い方をすれば、宅建を持った人が一人いれば、比較的容易に
不動産仲介業を始めることができます。
それだけ参入障壁が低いとも言えます。
したがって、仲介不動産会社には様々な社風と
いろいろな人種の方々がいます。
六本木や表参道の一等地に豪華なオフィスを構える会社や
薄暗いマンションの１室を借りている会社、
軍隊のように統制の取れた会社、
たった一人で運営している会社などなど。
大きければ安心という訳でもないし、一人でやっているから信用できない
というものでもありません。
不動産の売買は、家が代々の資産家でもない限り、
ほとんどの人が初めて、もしくは不慣れな経験になります。
だからこそ、
自分のことを親身になって考え、
仲介をしてくれる業者さんとの出逢いがとても重要になります。
そういう不動産会社と付き合えるようになるには、
日頃から、
自分の目標や投資方針を明確にしておくこと
即行動・即判断できること
そして
常に感謝の気持ちを持って接すること
が大切です。
自分の準備ができたら、あとは手当り次第に
行動してみることから、投資家への道が始まります。
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