中古木造アパートに投資する場合の３つのポイント
先日は新築木造アパートの話をしましたが、
「新築なんて無理。
私はお金が無いから
頑張っても中古が精一杯。」
と思っているあなた。。。
大きな勘違いです。
これは一般の人が自宅を購入する時も
同じことが言えますが、
所持金が少ない場合、
新築よりも中古、
と考えるのは危険です。
なぜなら、木造アパートに関しては、
中古物件は新築よりも
融資を受け難いからです。
〈ポイント１〉中古木造アパートには銀行がお金を貸したがらない。
銀行さんの立場になってみれば
すぐにわかると思いますが、
もしもローンが返せなくなった場合、
新築に近い物件を売るのと、
ボロい中古物件を売るのと、
どちらがお金を回収できるでしょうか。
言うまでもなく、
新しい方が資産価値が高いのです。
中古物件は担保価値が低い、
とも言えます。
従って、融資してもらえる金額は少なくなる、
その分、自己資金が必要になるのです。
ですので一般的には、
自己資金が無くて物件を買いたい場合には、
中古よりも新築の方が融資が出やすい、
と覚えておきましょう。
〈ポイント２〉中古木造アパートは価格が安い。
しかし、
中古には中古の魅力があります。
それは、新築よりも安い、
ということです。
買いたいアパートの規模が６室で、
それぞれに家賃収入想定を見てみると、
新築の場合：
家賃 ６万円×６室＝３６万円×１２ヶ月
＝４３２万円
中古の場合：
家賃 ５万円×６室＝３０万円×１２ヶ月
＝３６０万円
とします。
不動産事業は「投資」ですから、
いくら投資して
いくらリターンがあるのか、
という基準で査定します。
これを「利回り」と言います。
新築の場合：
４３２万円／６,０００万円
＝７.２％
中古の場合：
３６０万円／４,０００万円
＝９.０％
この、７.２％とか９.０%の数値のことを
「利回り」と言い、
中古の方が利回りが高い
＝投資効果が大きいことがわかります。
安くてボロく、
空室の多い物件ほど
価格は安くなります。
つまり、
空室を埋めて家賃が入れば、
利回りはずっと高くなるのです。
また、
建物価格が安くなって、
ほとんど土地だけの価格になれば、
銀行の担保評価においても
土地分の価値は新築も中古も一緒ですから、
充分に融資を受けることができます。
〈ポイント３〉中古木造アパートはハイリスク・ハイリターン。
ですので不動産投資のベテランは、
あえて木造の中古物件を狙い、
安く買い叩いてから、
自分のセンスで部屋をリフォームし、
外観をキレイにして、
ターゲットに合わせた魅力的な物件に
生まれ変わらせるように努めます。
これができれば、
利回り１５％とか２０％以上
にもなり得ます。
利回り２０％ということは、
単純計算では５年で元が取れる、
という意味です。
さらに、
きれいに修繕して満室にしておけば、
売却時にも
１千万や２千万はすぐに高く売れるようになります。
ですので、
木造アパートを買う場合には、
空室が多く、ボロい物件でも、
満室にする自信がある方は中古物件を、
初心者で、
リフォームなどどうすれば良いかわからない方は
新築物件を
購入されるのがおススメです。
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新築木造アパートを買う時に気をつけたい落とし穴
以前のブログ
「新築木造アパートはサラリーマンに最適？」
でもお伝えした通り、
新築木造アパートは、
ワンルームマンションの次に取り組みやすい形態です。
価格が５千万円〜８千万円で、住宅ローンと比較してもそれほど大差なく、
更に収益物件ですから返済は家賃で賄える、という感覚も理解しやすいのではないでしょうか。
「一棟アパートのオーナー」
という呼ばれ方は心地良いし、
土地を持つことで、長い目で見た時に資産価値が安定している、というもの魅力的な要素といえます。
ですが、その先に
物件をもっと買い進め、
キャッシュフロー（手残り）を
増やしていきたい
という場合には、
覚悟しておかなければならないこと
がありますので、その点をお話ししましょう。
１棟のアパートは、
大体平均して６室〜１０室程度の部屋数をもつ規模が多いです。
かつて私も木造アパートを２棟所有し、それぞれ６室と８室でした。
そして部屋の間取りは大体「１K」で家賃は４万円から６万円、単身世帯が中心となります。
単身世帯は主に学生や単身赴任者が多く、居住年数が２年から４年です。
これはつまり、入退去の機会が増えるため、どうしても空室になる期間が出てしまいます。
不動産経営というのは、家賃収入から
①管理会社に支払う管理費（約１０％）
②ローン返済（約５５％）
③固定資産税（約５％）
を差し引いた分がキャッシュフロー（手残り）
となりますが、
上記の木造アパートの場合、
月々の家賃収入がおよそ３０万円（＠５万円×６室）として、
キャッシュフローは３０％＝９万円です。
ここで、
もしも６室中の１部屋が空くとー５万円、
更に次の入居者が決まった時に
仲介手数料１ヶ月分＝５万円
を不動産屋さんに支払うため
合計１０万円
が飛んでいくことになります。
もちろんこの分は自腹で負担しなければなりません。
礼金１ヶ月分が入居者からもらえればよいのですが、単身世帯は競合が多いので、最近は「敷金礼金０円」で募集することが多くなっています。
私の経験上、こういうことは普通に起きます。
その際、管理会社の方が頑張ってくれて、すぐに次の入居者を決めてくれればよいのですが、近隣に同じようなアパートがある場合、わずかな家賃の安さや、新築に近い物件から埋まっていくことが多いのです。
せっかく新築の木造アパートを持っても、
一旦退去されてしまえば、すぐに競合との差別化に神経を払わなければならなくなります。
そして時期を逃すと平気で半年以上空室のままとなり、その時は５万円×６ヶ月＝３０万円を失い、
年間を通じてもほとんど手残りがなくなります。
こうなると、
次の物件を買う時に、
また頭金がないので融資がますます厳しくなり、
いつになったらもう一棟買えるのかなぁ、
という状況になります。
ですがワンルームマンションと違う点は、
余程のことが無い限り、全空室（＝家賃収入ゼロ）にはならず、
収支トントンで維持
できる場合が多いです。
新築アパートはデベロッパーが事前に調査し、需要の多い場所に建てられているからです。
キャッシュフローは大して残らないけれど、
返済が終わった時には
土地と建物が自分の手元に残り、
売却もしやすいのが、
新築１棟アパートの特徴ですね。
新築を購入すれば、返済が終わるまで（約２０年〜３０年）あまり修繕費もかからないので地道に維持していくことができます。
家賃収入を将来の年金の足しにしたい、
もしくは
いざという時の生命保険代わりに、
というのなら、
新築木造アパートが最もリスクの少ない物件ですね。
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