なぜ自己資金ゼロでも不動産投資ができるのですか？
2015/09/17 よくある質問
「自己資金が全くないので、不動産投資なんて始められません」
私も最初はそのように考えていました。
至極当然のことです。
不動産投資はお金がある人がするものであって、
全くお金が無い人が土地を買ってマンションを購入するなどあり得ない
と考えるのが普通です。
でも私は、本当に全く自己資金がゼロのまま不動産投資を始めました。
そして今日まで手持ち資金を１円も出さないまま、総資産７億円、家賃収入6,600万円があります。
全ての経費を引いても、キャッシュフローは2,000万円。月々にすると150万円以上が手元に残るようになりました。
ではなぜ、そんなことができるのでしょうか。
一般的に収益不動産を購入する際、物件価格の７％程度が税金や手続きのための費用としてかかります。
例えば１億円の物件を買おうとする時、およそ700万円がプラスの経費としてかかることになります。これを「諸経費」と呼びます。
この時、物件の価値に応じて金融機関から融資をしてもらうわけですが、
物件価格が１億円だったら、金融機関は最大１億円までしか貸しませんし、場合によっては物件価格の８〜９割、つまり8千万円から9千万円くらいまでしか貸してもらえないケースも多いので、その時は残額の2千万〜1千万円＋諸経費700万円を自分で用意しなければならないのです。
でもここで諦めるのは早いのです。
〈方法１〉
足りない分はノンバンクで借りる。
諸経費の700万円くらいでしたら、無担保のローンで借りることができます。不動産会社と提携し、その物件を買うならば、無担保として貸しましょう、というローンがあるのです。
金利は５〜６％以上になり、返済期間も10年以内というケースが多いです。
その返済金を充てても、マイナスにならない程度にキャッシュフローが残るなら、それは一つの投資スタイルとして成立します。
しかしこの場合には、繰上返済をしてできるだけ早く完済することが望ましいです。
〈方法２〉
物件価格を上回る金額を、金融機関から融資してもらう
物件価格よりも高い金額で金融機関が評価していれば、より高額の融資が承認されることがあります。金融機関によっては、売買価格に関係なく、その物件に価値があると見れば、それに応じた額の融資をしてくれます。
例えば売買価格１億円の物件に対し、金融機関の評価が１億3千万円となった場合、その80％分を融資しても、１億400万円になります。そうなると、預かり敷金の引き継ぎや日割り家賃の受け取りなどを含めて、買主は１円も出さずに１億円の物件を手に入れることができるのです。
これを業界用語で「オーバーローン」と呼びます。
そうして私は５棟のうち３棟を、オーバーローンで購入し、他の２棟はフルローン、つまり物件価格と同じ額を借り入れ、残りの諸経費分をそれまで得た利益の中から拠出して購入しました。
フルローン、オーバーローンができるかどうかは、物件価格を決める売主と、金融機関の評価方法・考え方によって左右されます。
ですので、
常にそのような物件を探し続けること
と、
一つの銀行に断られても諦めずに
いくつもの金融機関に持ち込んで交渉をし続ける
絶え間ない努力が必要なのです。
