諦めないで！収益不動産を買う時に必要なお金と融資の関係
2015/08/26 銀行融資
投資物件を選ぶ時、売買価格だけを見てしまいがちですが、
残念ながら購入時には売買価格だけではなく、
もう少しプラスのお金が必要になります。
それは
「諸経費」
といって、大きく分けて次の５つが挙げられます。
《諸経費の内訳》
①仲介手数料（不動産業者に支払う謝礼）
（物件価格の3%+6万円）
②登記費用（所有権移転、抵当権設定）
（司法書士さんに支払う費用です）
③固定資産税の精算金
（固定資産税は引渡しの日からその年の12月31日までの分を日割りで清算）
④管理費の精算金
（引渡しの日の月末までの分を日割りで清算）
⑤不動産取得税
（購入してから２〜３ヶ月後に税務署から請求が来ます）
これに売主側からは
家賃の残り（引渡し日から月末までの分）と
預かり敷金（退去時には入居者に返還するもの）を受け取るので、
上記の支払い分と相殺します。
細かいことは割愛して、
およそ物件価格の７％くらい
は諸経費がかかると思っておくと良いでしょう。
例えば
5,000万円の物件なら350万円、
7,000万円なら490万円、
１億円なら700万円、
ですね。
ですので、物件を担保に融資をお願いする時は、
「せめて諸経費の分は自分で出してくださいね」
と言われるのが普通です。
また、もしも担保価値が物件価格に見合わないとき、
つまり売買価格は１億円なのに、
金融機関から見たその物件の評価は8,000万円分しかないよ、
と言われた場合には、
8,000万円しか融資してもらえないので、
残りの2,000万円と諸経費700万円は
自己資金で賄うことになります。
なんだ、やっぱり自己資金がなきゃダメじゃん、と思った方、
諦めるのが早過ぎます。
この考えを逆手に取れば、
売買価格が１億円で、
金融機関の評価が1億1,000万円の物件であれば、
1億1,000万円を融資してもらって
諸経費700万円を支払っても
まだおつりがきますね。
これを業界用語で「オーバーローン」と言います。
ちなみに物件価格と同等の金額を借りるのは「フルローン」。
初心者の投資家で自己資金のない人でも、
オーバーローンを狙っていけば、手持ちが全くなくても
物件が買えるのです。
でも、売買価格を越える評価をしてくれるような物件って
本当にあるの？
と思うでしょうが、もちろんあります！！
それを探すのが、「自己資金ゼロ」から始める不動産投資の
醍醐味なのです。
当然ながら、そういう物件は誰もが探し求めているため、
非常に、非常に競争率が高いです。
市場に出ると、数時間、数分で売れてしまうこともザラにあります。
だからこそ、
・いつでも「買おう」というマインド
・「絶対に見つける」という強い意志
・不動産業者を中心とした広い人脈
が必要なのです。
でもそれらを持ち続ければ、必ず、想いは叶います。
諦めない限り、道は拓けます。
そう、少なくとも私が実証済みです。
