賃貸募集における契約形態とは？
2016/08/04 最新情報, 誰にも聞けない基本知識
賃貸の不動産会社が入居者を募集するための契約方法には
主に「一般媒介」と「専任媒介」という
二つの方法があります。
一般媒介とは、
オーナーが複数の不動産業者に仲介を依頼できる契約
専任媒介とは、
特定の不動産業者１社のみに仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約の場合、
主にその物件を維持管理している管理会社がセットで行う場合が多く、
自社が管理している物件を自社の営業力で客付けしていくものです。
専任媒介の業者が自力で客付けすれば
貸主・借主双方から仲介手数料をもらえるので
かなり頑張ってくれるのです。
当然ながら満室にするための責任感や意識も高いはずですが、
もしもその会社が現実的な面で営業力に乏しい場合には、
窓口が狭く、来客も少ないため、
なかなか満室にはなりません。
そして、専任媒介の不動産業者は、依頼主に対して
二週間に１回以上の頻度で活動の状況を報告する義務があり
依頼物件をレインズ（国が指定する流通機構）に登録する必要があります。
他の業者はこのレインズを見て、自分のルートで客付けをした場合、
借主側から仲介手数料をもらうことになります。
でもそれでは片方からしか利益が生まれないので、
あまり一生懸命に入居者を探してはくれないのです。
一方、一般媒介契約の場合
貸主が複数の不動産仲介業者に重複して依頼出来る契約です。
依頼を受けた仲介業者にとっては独占的に仲介取引を行うことができない上に、
他社が客付けを行った場合には
貸主側の仲介手数料も入ってこないので
宣伝告知・募集活動には積極的になり難いです。
物件自体がとても魅力的で、
間取りの情報だけですぐに決まるようなものであれば
一般媒介でも問題ないでしょう。
専任媒介・一般媒介、双方にメリット・デメリットがあります。
私の場合、現在所有している一つの物件では
最初は専任媒介でスタートし、
３ヶ月経っても入居者が決まらない場合、
一般媒介に切り替えていく、
という方法を取っています。
また、別の所有物件では、
形式的には専任媒介であっても、
１つの管理会社から複数の客付け会社に情報を流してもらい、
私が支払う広告費を管理会社と実際の客付け会社で分配してもらう
という形をとっているケースもあります。
要するに賃貸募集のやり方はケースバイケースであることが多く、
いかに迅速に、小回りを効かせて動けるか、がカギとなります。
なかなか満室にならない物件をお持ちの場合には
客付け会社がどんな方法で入居者を募集しているのか
書面ではなく対面もしくは電話等で、
きちんと確認してみることをお勧めします。
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