区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
2016/07/16 投資の考え方
今、手元に５００万円あったとして、
区分（主にワンルームマンション）を買うか
融資を引いて１棟ものに投資するべきか、を考えてみます。
例えば売買価格５００万円、満室時想定利回り１０％の
ワンルームマンションを現金で購入したとします。
（利回り１０％や「現金購入」というのはかなり好条件ですが）
この場合、年間を通じて満室であれば５０万円の家賃収入が入ってきます。
そこからかかる経費は
管理費・修繕積立金 月額15,000円として年間１８万円、
固定資産税 年間４万円、
管理会社への手数料 年間２万５千円（家賃収入の５％）
となり
家賃収入からこれらの経費を引くと
２５万５，０００円が手取り、ということになります。
ここから２０％の所得税を差し引くと、
２０万４，０００円まで下がり、
月額では１万７，０００円の純利益になります。
そして一番のリスクは空室ですが、
もしもこの部屋が空室になり、５〜６ヶ月の空室期間
もしくは滞納などがあると、たちまちマイナスになります。
運良く満室を維持できたとしても、
月３０万円のキャッシュフローを得ようとするなら
１８戸の区分所有が必要、という計算になります。
この効率の悪さは
上記の計算例を参照すると、
「管理費・修繕積立金」にあります。
これはオーナーの義務なので
入居者がいてもいなくても
毎月支払わなければならず、
かつ建物が古くなってくると
修繕積立金の額は上がっていきます。
そしてそこにオーナー自身のコストダウン施策は
ほとんど機能しません。
マンションの運営主体が管理組合にあるからです。
区分は、一度購入したら、
家賃が下がらないように、
退去が出ないように、
管理費が上がらないように、
ひたすら祈るしかないということになります。
それを１８戸分（１８回）繰り返さないと
月３０万円のキャッシュフローは見込めません。
それならば、
１棟で１８戸あるマンションを
５００万円×１８＝９０００万円で購入した方が
契約も１回で済むし、
その先のコストダウンも自分で努力することができます。
また、区分マンションを売りに出すときは
同じ棟内の成約事例や売り出し価格に影響されます。
もしも同じ間取りの部屋が一つ上の階で売り出されていたら
下の階でこの物件より高く売ることは難しくなりますね。
１棟マンションの場合には、土地付きであり
その立地は唯一無二です。
それだけ売買価格の設定に柔軟さがあります。
多少の極論もありますが、
もしも今、９，０００万円の現金があったら、
区分×１８戸か、１棟１８室のマンションの
どちらを買うのか、と考えると、すぐに答えが出ると思います。
では、９，０００万円もの現金がなくて
融資を受ける場合は？
このケースでは借入金利や返済期間とセットで考えることになりますが
そもそも５００万円を持っていて区分所有を買ったとしても
そこから得られるキャッシュフローを考えれば
１８戸の区分所有も実現するには
結局、ほとんど融資を受けなければならないでしょう。
まずは区分を所有して現金５００万円を遣ってしまうか、
そのお金を元手にレバレッジをかけて１億近い融資を引くか、
投資戦略の重要な部分です。
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