不動産投資家が気をつけるべき修繕時のチェック項目
2016/05/02 リアルな活動報告
先日、取得した鉄骨造、３棟一括１２室のマンションの
リフォーム状況チェックに行ってきました。
決済したのは３月ですが、
階段部の高圧洗浄と
鉄部塗装
空室２部屋のクリーニングは
売主さん側の負担で行っていただくことになっていたので
１ヶ月後にその進捗状況を現場で確認することが
目的です。
物件を購入するときはこのように
価格を割り引く以外に
売主負担でいろいろとやってもらえることがあります。
そういうことを知っておくことで
購入時の値段交渉・条件交渉も
有利に働くことが多いので
ご紹介しておきます。
１．大規模修繕
これは主に屋上防水と外壁塗装で
程度によって数百万円から１千万円くらいかかる場合があります。
RCであれば、１０年〜１５年に一度は実施しなければなりません。
ですので、前回の大規模修繕から相当年数が経っている場合や
明らかに状態が良くない場合には
大規模修繕をやってもらうか、
相当の金額を割り引いてもらうと良いです。
今回の場合、特に状態が良かったので、
私は注文しません（できません）でした。
２．鉄部塗装と高圧洗浄
鉄の柱がある物件は、必ずサビますし、
錆びると汚らしい印象を持たれがちですので
これも何年かに一度は実施した方が良いものです。
今回は３棟一括、ということで、
１棟の上下階に２部屋ずつ、計４部屋
という形態の物件で、
それぞれ玄関スペースに鉄のアーチが設置されていました。
どれも傷んでいたので、
それぞれ緑・赤・青
に塗り直してもらいました。
するとそれだけで
ガラッと印象が変わるくらい
爽やかなイメージになりました。
それから、外階段の汚れは高圧洗浄を行いましたが、
これは取れる汚れに限界がありました。
こういう時は、
「客付けに影響するレベルかどうか」
で判断しなければなりません。
新築同様にする義務は
売主にもないからです。
それでも気に入らなければ
自分で費用をかけて
新しく塗り直すしかないです。
というわけで、私も妥協しました。
３．空き部屋のクリーニング
これはクロスを張り替え、畳を替え
次の入居者づけができるような状態にすることです。
私はここに一番こだわります。
特に大事なのが「水回り」。
しかも今回の物件はファミリータイプなので
特に奥様が一番気にするのが
水回りです。
お風呂場、トイレ、キッチンの
水アカの状態や汚れ全般、
蛇口の周りなども注意深く
チェックします。
ここでちょっとでも
「汚いな」と思ったら
新品交換するくらいの
気持ちが必要です。
極論すれば、
他は多少古くなっていても
水まわりだけはピカピカに
清潔にしておく必要があります。
今回はかなり中途半端だと
先方にも認識がありましたので
きっちり仕上げていただくよう、
冷静に要求させていただきました。
こういう項目は
ある程度 人の主観が入るものですので
かなりの場合、交渉が必要になってきます。
不動産投資でラクをしようと
こういう局面を 代理人である
仲介販売会社や管理会社の人に
一任してしまうようでは
その先が思いやられます。
せめて最初の修繕立会いくらいは
自分の目で確かめて
できる限り要求していく主体性を
持った方が良いのです。
その目合わせの基準は
この状態で、客付けができるかどうか
そこに尽きます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資を学ぶ最適な時期は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
