新築アパートはサラリーマンに最適？
「給与収入だけでは生活が苦しくなってきた。
このままでは将来が不安だ。」
そんな悩みを抱えるサラリーマンの方に、
新築木造アパートが最適、
という考え方をご紹介しましょう。
初心者が投資しやすい木造アパートというのは、
１棟で６室〜８室の
単身世帯（１Kもしくはワンルーム）の建物です。
最近は「デザイナーズアパート」といって、
ロフトやメゾネットタイプの
おしゃれな間取りが増えていますので、
パッと見もかっこよくて
入居者に選ばれやすいように
工夫されているケースが多いです。
そういう新築木造アパートは、
大体５千万円〜８千万円程度で売られ、
知識や経験がなくても、
そして
自己資金が少ない方でも（０円でも）
比較的買いやすい物件といえます。
その理由は、
1. 銀行がお金を貸してくれやすい。
頭金が無くても、
源泉徴収票を見せるだけで
銀行がお金を貸してくれます。
定職に就いているということは、
それだけで銀行目線から
非常に信用力があるのです。
2. 家賃収入だけでローンの返済ができる。
ローンは背負うけれど、
ほとんどの場合、
家賃収入で全額を賄うことができ、
うまくいけば
毎月３万円〜５万円の
手残りがある。
3. 返済後は土地と建物が自分のものに。
25年〜30年の返済が終われば、
土地と建物が自分のものになります。
その時点で売却すれば、数千万円の大金が入るし
少なくとも土地の価値はそうそう下がりませんので
株のように０円になってしまうことなど
まずあり得ません。
または売却せずに持ち続けても
返済がない分、収入が飛躍的に増えます。
大体30万円／月程度の収入になります。
4. 生命保険代わりに最適。
借入時に
「団体信用生命保険」に加入することになり、
自分の身に何かあった場合には、
ローン返済が全額免除になる。
つまり、
いきなり上記3.の状態になります。
これはメリット大。
といったことが挙げられます。
例えばあなたが今、40歳なら、
アパートローンの返済が終わる
65歳頃には
毎月30万円程度の収入
が確保される、というわけですね。
これで一般的な年金対策は充分でしょう。
かくいう私も
初めての１棟目は
新築木造アパート（６室）でした。
多額（5,300万円）の負債も、
万が一の時の生命保険代わりとして、
普通に掛け金を払い続けるよりも、
不動産物件として持っていた方が
残された家族にも
安定収入を残してあげられる、
と考えたからです。
ですので、
今は大きな収入は要らないけれど
定年後の生活資金に備えたい
という方に、
新築アパートはお奨めの物件
ということが言えます。
ところが、もっと物件を増やしたい、
すぐに大きな不動産収入を得たい、
という方針の方にとっては、
実は大きな落とし穴
がありますので、
それはまた別途、お話しします。
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ワンルームマンション投資のメリットは？
前回はワンルームマンション投資のリスク
についてお話ししました。
しかし、不動産投資に「こうすべき」という正解はなく、その人の状況・考え方によっては
プラスに受け止めることもできます。
一方向からの情報を妄信することなく、複合的に判断していくのが投資の鉄則ですね。
その観点で、あえて
「ワンルームに投資する際の前向きな考え方」
というテーマでお話しします。
新築ワンルームマンションの場合、転売して差益を得ることよりも、小規模投資で時間をかけながら、着実に収益を上げることが大切です。
一気に大きなお金を得るのではなく、給与収入を得るように地道に資産を増やしていきたい、という人に向いています。
では、
新築マンション投資のメリットを３点、挙げておきましょう。
1. 駅近・東京２３区内の立地なら、
空室リスクが極めて少ない。
不動産事業の大敵は空室。
しかし最も安全にそのリスクを回避できるのは
「立地」です。
１棟もの物件は
よほどの資金が無い限り
なかなか都心には買えません。
２３区内なら家賃が下がる心配も少ないし、
新築マンションは比較的
設備も充実しているので、
競合物件との差別化にも有利です。
2. １部屋×複数の場所に持てば、
リスクを分散できる。
万が一そのエリアに不足の事態
（工場・大学などの有力施設の撤退や震災など）がおきても、
そのダメージを軽減できます。
まとまって１０部屋持つよりも安全ですね。
3. 突発的な修繕の心配が少ない。
毎月の修繕積立金を支払う代わりに、
管理会社がしっかりしていれば、
細かい修繕や公共スペースの補修などは
請け負ってくれます。
新築であれば当分の間、
高品質の部屋が維持できます。
というわけで、
もしも新築ワンルームで投資を進める場合には、
「都心の駅近」
「できるだけ負債を負わない」
という条件で
５部屋くらい
所有することができれば、
次のステップにもかなり有力な資本になります。
例えば、
あなたがインターネットビジネスなどで
数百万円単位のまとまったお金を
稼げるのだとしたら、
その度に
１部屋ずつマンションを購入することが
できますね。
そうすることができるなら、
株など他の投資案件よりも
はるかに安定した収入を
確保することができる
ようになります。
ポイントは、
「融資に頼らないこと」
ですね。
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気軽にワンルームマンション投資を始めてしまう前に
2015/08/14
よくある質問, 投資の考え方
「ワンルームマンションってどうですか？」
と聞かれることがあります。
実際には、その人の資金背景や投資方針によって異なるため一概には言えないのですが、一般的にワンルームマンション購入（「区分所有」といいます）は、
「気軽に始められますよ」
という調子の良いセールストークが作りやすく、手持ち資金が少ない初心者の方が手を出してしまいがちな
危険がいっぱいの案件です。
その理由を少なくとも３つ、挙げておきます。
1. 新築マンションの価値は、買った途端に下がる。
新築マンションの売買価格には、販売時の莫大な広告宣伝費が上乗せされているため、人が住んでしまった瞬間に、物件本来の価値は、あなたが購入した価格よりも大幅に下がります。
つまり、その物件を持ち続ける間、買った時以上の価値になる可能性が極めて低い、と言えます。
2. 空室になった時の収入はゼロではなく「マイナス」。
１室しか持っていないマンションが空いてしまうと、次に新しい入居者が入るまで、当然ながら収入はゼロになります。更に物件購入のためにローンを借りていたりすると、その支払いは全額自己負担になります。（毎月◯万円？おお、怖い）
加えて管理費や維持費は入居者の有無に関わらずオーナーが負担しなければなりません。
3．節税対策になるのは最初の１年か２年のみ。
「給与収入から支払った所得税が還付されますよ」という甘いセールストークをよく聞きますが、マンション１室の収入から必要経費としてマイナス扱いになるのは、不動産取得税と減価償却費のインパクトが大きい最初の１、２年だけ。
３年目以降は恐らく収入が増える分、きっちり税金を支払うことになるでしょう。
上記３点の結果として、買う時にはセールスマンの奨めに乗って契約したものの、思うように収益が上がらないということでマイナス収支のまま売却せざるを得なくなる、
というケースが最も多いのが
ワンルームマンションです。
従ってワンルームマンション投資は、
銀行からの融資を受けずに現金で買える人
に向いています。
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