生涯コストを算出せよ！
2017/05/25 投資の考え方
不動産投資を始めるときに一番重要なことは
目標を設定することです。
これは、ほとんどの不動産投資家も
同じように言っていることであり
ほぼ間違いないことです。
目標を設定しておかないと
目の前に提示された物件を買うべきか見送るべきか
自分にとってどんなメリットがあるのか
判断できないからです。
そして、Aさんにとって最良の物件が
Bさんにとって同じように良いとは限らず、
またその逆も言えます。
目標というのは、具体的であればあるほど望ましく
いつまでにいくらのキャッシュフローが必要
ということが定められれば、
買いたい物件をシミュレーションして
向こう10年間くらいの計画は
ほぼ実現性の高いレベルで立てることができます。
では、具体的な目標というのは
どうやって決めれば良いのでしょうか。
ただやみくもに
「年収１千万円欲しい」
とするのも自由ですが、
今の自分の年収がどのくらいで
どんな生活をしていて
ここからどう改善していきたいのか
というイメージを一緒に描かないと
なぜ１千万円が必要なのか
という根拠に欠けます。
根拠のない目標は
何よりも自分自身の中での説得力がないので
容易に崩れるものです。
ですので、収入目標を立てる際には
なぜそのお金が必要なのか
をきちんと考えておくことが大事です。
例えば、最近読んだ不動産投資本の中に
「生涯コストを算出せよ」
という言葉がありました。
生涯コストを算出するには、
まず、今の自分の生活がいくらで成り立っているのか
知る必要があります。
日本人の平均年収は500万円弱。
まあ約500万円として、
ほとんどの人が
「生活が苦しい、ギリギリ」
と言っているようですから、
500万円では節約、節約の毎日で、
満足な生活からは程遠い、と仮定しましょう。
４人家族だったとして、
二人の子供が普通に進学し、
大学まで行く間、塾に通ったり習い事をしたり
たまには家族で外食し
年に一度は海外旅行くらい行きたい
となると、現在の500万円にプラス300万円。
さらに住宅ローンや車のローンなども含めると
ざっくりあと200万円。
これで合計1,000万円となります。
それでも、実際に1,000万円の可処分所得がある人、
つまり年収でいうと1,200万円〜1,300万円の人も
一般的なデータによると
大して裕福なわけではなく、
まあなんとかやっていけるレベル
なのですから、年間所得1,000万円が
家族４人で20年くらい過ごすのに
必要なお金であると思えますね。
この状態をベースとして、
普段の仕事と並行して
不動産投資をやっていきたいのであれば
自分の所得から1,000万円までに不足する部分の
キャッシュを生む物件を買えばいいし、
会社を辞めたいのであれば
丸々1,000万円必要になります。
家族人数の増減によって
金額も上下してきますので
まず一年間に必要なコストを
自分なりに見積もってみるところからスタートします。
そして今、自分が４０歳だったとして
日本人の平均寿命８０歳までは
あと４０年あるわけです。
1,000万円×４０年＝４億円。
３０歳ならあと５０年だから５億円
５０歳ならあと３０年だから３億円
という風になります。
かなりざっくりとした試算ですが、
要するに「自分の今の生活」が
あといくら収入が増えると理想的なものになり
その状態が何年続けば良いのか
ということを考えると
「生涯コスト」が算出できます。
あとはその分の収入を
不動産投資でどうやって捻出していけば良いか
を考えれば良いのです。
簡単なことですが、
今、自分の生活がいくらで成り立っているか
よくわかっていない人に限って
無意味に壮大で抽象的な目標を立ててしまいがちなので
まずは自分の足元から見直してみるといいですね。
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地銀の支店長と不動産投資
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