オーナーが管理会社に委託する業務とは？
2017/03/12 誰にも聞けない基本知識
ほとんどのサラリーマン大家さんは
物件の管理を外注しています。
では、どんな業務を委託しているのか
整理して解説致します。
これは、物件を購入する際に時々見かける
「PM費用」
「BM費用」
という言葉とも関連するので
この機会に基礎知識として抑えておいてください。
１. PM（プロパティ・マネジメント）
直訳すると「財産管理」。
毎月の家賃の入金管理・督促・回収業務、
オーナーへの送金
入出金明細や契約書の作成
退去立会い・リフォーム対応
クレーム対応全般
などです。
大昔は大家さんが入居者の部屋を回って
一軒一軒、家賃を回収しに回っていたのですが
今はそこまでする人はほとんどいません。
管理会社に家賃の３〜５％の手数料を支払い、
回収から督促・送金まで全てやってくれるのですから
かなりコストパフォーマンスとしては
良い方なのではないかと思います。
さらに最近は、家賃の保証会社を入れるケースも
増えてきていますので
仮に滞納があっても
最低３ヶ月は保証会社が保証してくれます。
そこから先も、督促を含め
管理会社と保証会社がやってくれますので
精神的にはかなりラクになります。
２． BM（ビル・メンテナンス）
こちらは「建物管理」です。
主な項目としては
・清掃
・物件巡回
・法定点検
・メンテナンス
・機械整備
この「建物管理費」はなかなかの曲者で、
きちんと内容を確認しないと
管理会社の思うツボになり、
比較的高い金額で契約していることが無きにしもあらず。
物件を所有しているうちに
経費を削減したいと思うなら
まずはチェックしておいた方が良いものです。
「建物管理」は、管理会社が全て自前で
対応できる、ということはあまりなく、
大抵はそれぞれの業者に発注しています。
例えば清掃。
これはシルバー人材センターに依頼すれば
直接取引するだけでコストがグッと抑えられます。
法定点検も、消化器の設置状況や有効期限を
目視で確認するだけだったりすることもあるので
毎月ではなく半年に一回とか、１年に１回にするとか
管理会社によく内容を精査してもらい、
必要最低限の作業をするようにすれば、
それでまたコストダウンが可能です。
BMは、私の場合、
家賃収入のおよそ５％くらいを目安にしていますが
エレベーターの有無
セキュリティシステムの有無
によっても変わってきますし、
RCよりも鉄骨造、
鉄骨造よりも木造
の方が安く済みます。
この他、電気料金も、電球をLEDに取り替えたり
電子ブレーカーを設置することによって
イニシャルコストは上がるけれども
数年の視点で見れば節約になることがあります。
物件を複数所有している人は、
それぞれの物件ごとの管理費の違いを
きちんと把握することで
経費の改善に役立ちます。
１棟のみを所有している方、もしくは
これから物件を所有しようとする方は、
PM、BMはそれぞれどのような内容で
どこの会社が請け負っているのか
しっかりとリスト化して
把握しておくことが大切です。
オーナーたるもの、
常に経営改善を目指しましょう。
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