やっと満室になったマンション
2016/12/13 リアルな活動報告
私の所有しているマンションの一つに、
東京都江戸川区葛西のファミリータイプ
があります。
以前のブログでもお話ししましたが、
このマンションの１５室中１部屋が
４月末に退去され、ずっと埋まらずに苦労していました。
それがこの度、やっと成約できました〜。
ファミリー需要の多いエリアにあるその物件は
２ＬＤＫ、６６㎡で、家賃１１万円＋共益費９,０００円
立体駐車場１９,０００円で
ほぼ相場通りの賃料設定です。
しかも大きな公園の目の前で、ロケーションもバッチリなのですが、
唯一のネックは、駅から徒歩２０分であることです。
しかしその辺りには多くのマンションがあり、
バスもじゃんじゃん出ているので、
それほどダメな条件とは思えません。
実際、私のマンションでも他の１４戸は
ずっと入居者がいるわけですから、
あとはもう、客付会社の腕によるわけです。
ところが、従来から任せている管理会社では
３ヶ月経っても４ヶ月経っても
一向に動いてくれません。
私の物件に対する優先順位が低いのか、
満室化へのこだわりがそれほど見られない会社なのです。
業を煮やした私は、
楽待のサイトで新しい管理会社を見積もることにトライし
その中で最も積極的な会社と取引することにしました。
それでも、決まらない時は決まらない。
新しい客付会社と相談して実施したことは
AD、つまり成約してもらった時の
「謝礼・手数料のアップ」と、
駐車場を同時契約する場合には、
「１９,０００円を１２,０００円」にする
の２点のみです。
そのうちに、１件決まりそうな話がありましたが、
すでに設置されているエアコンに加え
もう１室、エアコン（８.５万円相当）を設置してほしい
という要望が追加されました。
それで渋々対応したのですが、
結局それも直前になって他の物件に流れてしまいました。
管理会社さんが責任を感じ、結局そのエアコン代は
負担してくれることになりましたが、
そこからまた空室のまま１ヶ月が過ぎました。
これまで、保証料を負担させられそうになったり、
フリーレント（家賃無料期間）を求められたりと
散々要求が出ては決まらない
という状況が続きましたが、
今回ようやく、晴れて駐車場とセットでご契約となりました。
この一部屋を客付けしてもらったことで、今後は一棟丸ごと
その管理会社に管理をお願いすることになります。
たまたまその会社も新規管理戸数を増やしたいとのことで
管理費が家賃収入×１％のキャンペーンをやっていました。
これまでの管理費が３％だったので、
２％も削減することで、年間５０万円のキャッシュフロー改善になります。
このように数値で改善ポイントを把握していると
客付のためにかける費用がどのくらいまで出せるのかが
判断できるようになります。
満室を維持することはなかなか骨のいることなのですが、
管理会社さんとのチームワークを活かして結果を出すと
この上ない達成感を感じることもできますね。
これが私の賃貸経営です。
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