最近の不動産投資物件情報に思うこと
2016/04/28 投資の考え方
近頃は物件価格が高騰して・・
という話を耳にするようになって久しいですが
物件が高くて買えない
今は買う時ではない
と言っているばかりでは
いつまでも不動産投資が始まりません。
買うのも自由、買わないのも自由ですが
いつか買えるようになるまで
と言って何もせずに待ち続ける限り
収入を得ることはできないのです。
ではどうすれば良いのか
それは、
自分の条件に合った物件が見つかるまで
とにかく探し続けるか
自分の条件を見直して
市場にあるものの中から
納得して購入していくしかないですね。
そんな中、今日は不動産販売会社の社長さんから
ごもっともなお話をいただきましたのでシェアします。
〈最近の物件動向〉
まず、投資家にとって一番人気のRC。
RCとは、鉄筋コンクリートの意で
法定耐用年数が４７年と長いため、
融資期間が長くとれる
心強い物件です。
このRC、人気が高い分、
売価も上がっています。
「売価が高い」ということは
「利回りが低い」ということで
つまり、借り入れ金利が相当低いか
自己資金を多く入れて
返済金額を抑えないと
キャッシュフロー（手残り）が少なくなってしまいます。
というわけで、今はかなり難しい状況です。
これから不動産投資を始めようという多くの人が
最初は高い金利の銀行から融資をひくため
利回りが８％以下だと
その先、なかなかキャッシュが増えない
なんのための不動産投資をしているのかわからない
といった状況になりがちですので
ぜひ注意してください。
利回り８％以下なら、借り入れ金利は１％でないと
かなり厳しいことになります。
もう一つ、最近の傾向として
「鉄骨造」が注目されいています。
RCが高い分、鉄骨造ならまだ、利回り９％以上の物件も
時々見受けられます。
鉄骨造の法定耐用年数は
軽量鉄骨で２７年
重量鉄骨で３４年
なので、本来なら融資期間が長く取れないのですが
不動産融資に積極的な銀行では
築２０年以上であっても
３０年、３５年
という期間で融資してくれるところがいくつかあります。
これもマイナス金利政策の恩恵かもしれません。
全ての金融機関が必ずしも
法定耐用年数をベースに
融資期間を決めているわけではないのです。
ですので、鉄骨造で利回り９％以上
かつ、３０年以上の融資期間となる場合
借り入れ金利が３％台であっても
検討の余地はあると思います。
固定資産税もRCに比べてだいぶ安くなることが
メリットの一つになります。
〈借り入れ期間が長い、もしくは金利が高い場合の注意点とは？〉
但し、こうなると
借り入れ金額に対しては物件評価が低い（＝鉄骨造だから）ことになり
金利が高い分、所有していから５年くらいは残債がほとんど減らないことを
覚悟しておく必要があります。
つまり、残債が減らないと売却できない（＝返済が残ってしまうため）か
キャッシュを貯めて足りない分を補う
といった活動が必要になってきます。
それでも、まずはキャッシュを得ることが大事
というのなら、鉄骨造も十分魅力的なのです。
しかしいずれにしろ投資判断は
自分が納得する責任の範囲内で
よく考え、実行されることをお勧めします。
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