これからの不動産投資は判断基準が変わる？
2016/03/30 投資の考え方
不動産投資で大事な指標とは、
「返済比率」と「キャッシュフロー比率」
でありますが
最近は物件価格が高騰し
利回りが低くなり
なかなかこの２つの指標を満足させてくれる物件に
出会えなくなっています。
では、今は不動産購入を見送るときなのでしょうか。
私はそうは思いません。
まず、なぜ物件価格が高騰するのかを考えてみましょう。
物件価格が上がるカラクリ
私が肌で感じている限りでお伝えします。
まず、２０１４〜２０１５年にかけて
アジア（中国・台湾）の投資家が
日本の不動産に目をつけました。
現地の物件に投資するよりも、
日本の収益物件に投資する方が
利回りが高いからです。
そして２０１６年１月
「マイナス金利政策」が発表されました。
これで各金融機関は
日本銀行に自分たちの資金を預けるより
今まで以上に企業や事業に融資することで
「利ざや」を稼がなくてはならなくなりました。
そのため、多くの金融機関がこぞって
融資を獲得しようと動きます。
企業にとっては発展のチャンスです。
それがそもそも経済を活性化しようという
日銀の狙いでした。
しかしながら、どの銀行も
リスクの高い事業や企業への融資は控えたい
というのが当然の考えです。
となると、堅実なのは
不動産事業。
安定した収益が予測でき、
万が一返済不能になった時のために
きちんとした「担保」をつけられるからです。
そうして銀行が収益不動産に対して
積極的に融資をするようになると
物件を買える人が増えてきます。
物件を買える人が増えると
売主さんは気持ちが大きくなり
「もっと高く売れるかも」
と思うようになります。
需要（＝欲しい人）が増えれば価格は上がる
当然の原理ですね。
こうして物件価格が上がり
今もなおその勢いは止まりません。
一方で、金利はどんどん下がり、
某地銀では0.8％なんていう、
メガバンクレベル
もしくは住宅ローンくらい
低い金利で融資し始めています。
金利が下がるのは嬉しいことですが、
それだけ金融機関が積極的であり
そうなると物件を買いたい人が増え
物件価格も上がる
こういった不動産市場の特徴を頭に入れ
競争力を磨いていかなければなりません。
物件選びの新しい基準
こんな市況の中、
これまでの返済比率やキャッシュフロー比率と
同等の成果を得られる物件は
皆無と言えます。
そこで私は
「比率」ではなく
「実額」
を重視するようにしています。
とにかくある程度のキャッシュフローが出るならば、
そして売買価格＝融資額と比較して
遜色ない評価額であれば
迷わず買いに行きます。
実はこの、「銀行評価額」が
これからはますます重要になってきます。
銀行評価が高い物件を買えば
１．資産と負債のバランスがプラスになりやすい
２．いざ売却する時にも価値が下がりにくい
という２つのメリットがあるからです。
物件価格が高い＝利回りが低い
という現況の中、
これからは
キャッシュフロー実額がいくらか。
資産価値はどのくらいあるか。
という視点で判断することも
必要になってきます。
いずれにしろ、物件を取得しなければ
不動産投資は始まりません。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
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