今年最後の不動産投資活動
2015/12/28 リアルな活動報告
今日は世の中のかなりの会社が仕事納め。
午後には店じまいの準備を始めているところも多いと思います。
そんな年の瀬ムードの中、
最後までできることをやりたい
と思う私は、不動産仲介業者さんの連絡を待っていました。
１２月に入って物件探しの方針を変更し、
これまでは見向きもしなかった物件を取得しようと
融資審査の準備を進めているところです。
今、狙っている物件は、
王道のRC（鉄筋コンクリート）ではなく、鉄骨造。
しかも築２５年。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は２７年なので、
通常の基準ではあと２年しか融資してもらえません。
しかし今回は、
３０年の長さで貸してくれる金融機関がありました。
銀行によっていろいろな考え方があるものです。
販売価格は1億2,700万円で
利回りは９％台。
これまでの感覚なら
金利が３％台なので家賃収入に占める返済額の割合（返済比率）が
高くなってしまうため、購入を見送るところ。
さらに駅からバスに乗っていく距離。
それでも良いところが４つありました。
１．金融機関による物件価値の評価額がナント
1億4,790万円。
しかも建物評価はゼロで、
つまり土地だけでこの価格。
売買価格よりも評価額の方が高い
久々の案件です。
なぜ良いのかというと、
オーバーローン（物件価格以上の融資）が
受けやすくなるからです。
２．土地面積が1,313㎡（約398坪）で広い！
すでに建物評価は0円なので、
この先 土地の価値が下がらない限り
資産価値が減らない
と考えることができます。
言い換えれば、負債よりも資産の方が大きいので
資産—負債がプラスになる。
売却するときに価格が下がりにくい
というメリットがあります。
３. 鉄骨造２F建てだから
・エレベーターがない
・固定資産税が安い
つまり、維持費がとても安い
ということです。
４. ファミリータイプ１６室
家族向け、ということは、あまり頻繁に退去がなく、
一旦満室になれば安定する可能性が高いです。
（現在４室空室。これは要対策）
今所有している他の物件のように
２億・３億の規模に比べて小さく
キャッシュフローも大して多くないけれど
細かい条件を気にしていたら
この先もずっと物件が買えません。
とにかく利回りが低くなっている今は、
このように資産価値の下がりにくい物件を
持っておくのも一策なのです。
この物件の融資を通すために
昨日まで
現預金の通帳コピー
所有物件の返済予定表など
銀行が求める資料を
その日のうちに準備して
提出してきました。
そして今日の午後、
仲介不動産会社のセールスさんから電話があり、
「支店の審査は通りました。あとは本部承認を待つだけです。」
との連絡。
結果は年明け、１月４日の週にわかります。
さぁ、今回の案件はどうなるか。
どんな結果でも
「全ての出来事は、自分に最適なタイミングでやってくる」
そう信じて年を越します。
年末年始も関係なく、
今できる最善を尽くす。
そんな不動産投資家魂を持ち続け
来年に備えます。
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