融資金額が希望に届きませんでした
2015/10/09 自慢できない失敗体験
今日は残念なお知らせをいただきました。
この１ヶ月、検証に検証を重ね、銀行に融資を打診していた物件があったのですが、本日、不動産仲介会社の方からお電話をいただき、
「残念ながら今回は希望の金額に届きませんでした」
とのことです。
本腰入れて不動産投資を初めて３年、幾度となくローンを申し込み、幾度となく断られて来ました。もっと簡単に言うと、これまでに融資承認が下りたのは５回だけです。
そのうち2回は売主さんの都合で他の人に売られてしまったので、実質うまくいったのは人生で３度だけ、ということになります。
ではなぜこんなに苦労しているのか、赤裸々にお話してみましょう。
難しい融資の典型的な例とも言えます。
１．すべてオーバーローンをモットーにしている。
オーバーローンとは、物件価格に諸費用を合計した、取得にかかる費用をすべて融資で賄うものです。私はこれまでの物件はすべてオーバーローンで購入してきました。つまり自己資金を一切出すことなく、賃貸経営をしています。
本来なら物件価格の2割程度の自己資金が必要と言われるところを、何とかして手持ちを出さずに利益を想像しています。
だから毎回、融資の希望金額が大きくなり、なかなか承認されないのです。
２．積算が思ったよりも低かった
積算とは、物件の価値を図るための指標で、銀行が融資をする金額を算出する際の評価基準になります。
積算についてもう少し詳しい説明はこちら。
今回の銀行は、属性よりも物件の評価を重んじる金融機関だったので、その評価が高ければ、売買価格にあまり関係なく、見合った額の融資を出してもらえそうでした。
ただ、必ずしも積算だけが指標ではないので、収益での評価などさまざまな判定を経て、銀行独自の評価が出ます。それが今回は売買価格にも満たなかったので、オーバーローンは到底無理、ということになりました。
●失ったもの、得たもの、そしてやるべきこと。
物件価格は3.8億円で、利回り7.8％でしたので、満室時の年間キャッシュフローは760万円。
つまり、約700万円の年収が水の泡になって消えた、ということです。
こう考えると、「逃がした魚はデカい」と悔やしさで一杯になりそうですが、それが不動産投資の世界。言ってみればこんなことは日常茶飯事です。
それでも、この物件情報をくれた不動産仲介会社の方に心から感謝します。私の今の状況・資産背景等を鑑みて、融資してくれる可能性が最も高い銀行にあたってくれました。
その結果がNGなのですから、きっとこの物件は買わない方が良かったのだろう、と思うことにしています。
逆に、評価が高い物件さえあれば、すぐにでも融資してもらえることがわかったので、
その点では一歩前に進みました。
そして、残念がっているヒマはなく、すぐ次の物件を探し、紹介してもらえるよう、御礼のメールと次へのお願いをしていくのです。
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