高利回り物件には要注意！？
2016/07/02 投資の考え方
物件探しをしていると、
どうしても「利回り」だけに注目してしまう傾向があります。
利回りが高い、というのは、今では「１０％以上」でしょうか。
通常の物件が良くて９％、普通で８％、７％という現在、
１０％を超える利回りを出してくる
＝売価が安くなっている
という場合には、それなりの理由があると
思った方が良いです。
・築年数が４０年以上
・空室がかなり多い
・駅からバスで３０分以上かかる
などは普通にあり得るケースです。
または
・かつて大きな事故があった
・法律上、再建築ができない
・「容積率オーバー」といって、
本来 居室を作っていけない割合まで部屋を作っているケース
など、購入する側にとっては
かなりチャレンジングな融資付けと経営手腕が問われるものも見かけます。
筋金入りの不動産投資家さんは、
このような「スネに傷を持つ」物件を狙って
安く買い、満室にして高く売る
ということをやってのけます。
かなり迫力のある、ハイリスク・ハイリターンな投資活動ですね。
初心者の方には、そこまで覚悟して高利回り物件を手に入れるのは
あまりお勧めできません。
そして、高利回り物件には
前述の通り、何か理由があるはずですので
「やっと見つかった」
「すぐに買いたい」
と前のめりになる前に
少し冷静になって
その理由を確認されることをお勧めします。
それでも
「遺産相続で至急現金化が必要になっている」
というような
不動産投資家でない人が純粋に売り急いでいるという
ケースに当たれば、これは超ラッキーです。
そういう健全で、ただ価格が安いだけの物件こそ
1,000件に1件あるかないかですね。
そんな物件は、おそらく融資さえ通れば
誰でもラクに運営できます。
決済したその日から、安定した家賃収入が得られる可能性も十分あります。
ですので、そういう「お宝物件」は
仲介不動産会社のセールスさんにとって
「客を選べる物件」なのです。
不動産会社にお宝物件情報が入ってきて
「どのお客さんに案内しようかな」
と営業が考える際に、
自分の顔を真っ先に思い出してもらえるか
が命運を握ります。
そのためにも、日頃から仲介販売会社のセールスさんには
礼を尽くしておくことが必要です。
たとえ断る時にも
理由を明確に伝え、迅速に。
時には電話や面談も効果的です。
そういった地道な人間関係づくりが
実は一番大切なのです。
日々検索。日々連絡。
不動産投資活動では
出口の見えない感覚のまま
何ヶ月も過ごすことがザラにあります。
私でさえ、一年365日、毎日心がけ、行動していたけれど
それでも全く買えない年がありました。
でも、あきらめずに続けていたおかげで
今があります。
たった１回の成功のために、
１００回の報われない活動があるのです。
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