不動産投資家は毎月の収支をチェックせよ！
2016/05/07 リアルな活動報告
不動産オーナーというのは
安定して満室経営ができていると
あとは毎月の家賃送金日に
通帳に記載される数字を確かめるだけ
だから楽チン
なんて思われることが多いのですが、
そういうところに落とし穴もあります。
家賃を送金してくれる管理会社の人も
間違いを犯すことがあります。
わりと、よくあるので油断できません。
先日は通常の管理費の他に
清掃費や消防設備の点検費にかかる消費税が
どういうわけか１０％で計算されていました。
すぐに管理会社に指摘し、
差額の1,079円を払ってもらいましたが
これは金額の問題ではなく、
税務申告する際に
つじつまが合わなくて面倒なことになったりします。
また、敷金の入金が抜けていた時もあります。
退去時の日割り清算が０になっていたこともあります。
何ヶ月も経った後から
「なんで合わないんだろう」
と思っても、なかなか原因がわからず
調べるのに余計な時間がかかったりするのです。
家賃は非課税
駐車場は課税
仲介手数料やその他管理費もすべて課税
というように、不動産賃貸業は
課税売上・支払いと非課税売上・支払いが
混在するという
珍しい業種なので
きちんと確認することをお勧めします。
そういえば、私の周りの不動産投資家仲間のほとんどは
所有物件のキャッシュフローを
正確に把握していない方が多いようで
これにはよく驚かされます。
物件を購入する時は
利回りが何％、返済比率が何％、管理費が何％
引き渡し時の清算金はいくら
と、細かい数字をかなり気にするのに
物件を所有した後は
満室かどうかとか
今月はちょっと修繕費かかかっちゃったな
というくらいしか気にせず
本来ならいくらの収入があるはず、という「予算」と
いかにして出費を抑えることができたか、という「実績」
について
毎月きっちりとチェックしている人は
意外と少ないのですね。
これにはいろいろな考え方があって良いと思います。
大局的に見て、１円単位の収支よりも
物件のバリューアップや客付けに集中し
後はざっくりお金が入ってくることを楽しむ
というのも一つのオーナーのあり方でしょうし、
私のように
毎月毎月、管理会社から送られてくる一覧表を
１行ずつチェックし
別送されてくる太陽光の売電実績や
個別支払いの水道光熱費
などもしっかり確認して
前年との対比を頭に入れる
というやり方もあります。
私がやっているような細かい作業は
その９９％は、単なる確認です。
ところが１％くらいは、間違いがあります。
（これまでの経験上です）
その１％くらいの不整合から
余計な時間を取られることが
私にとってストレスになるので
未然に防いでいるわけです。
ここで大事なのは
万が一管理会社のミスが見つかっても
決して責めないこと。
間違いは誰にでもあることなので
その事実を淡々と指摘するだけです。
誰だって、すき好んで間違えるわけではありません。
間違えた時にどうやって対処するか
そこだけにフォーカスします。
私は細かいことに注意を払うオーナー。
それを知って管理会社の方も緊張感を持ってもらう。
そういうことの積み重ねで
信頼関係が生まれてくると思うのです。
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