エレベーターで経費削減するには？
2017/05/28 誰にも聞けない基本知識
毎月１回、東京駅近郊で開催している
「不動産投資プラチナ講座」は
私の全精力を注いで行う
ホームでのプレゼンテーションです。
毎回、不動産オーナーのための
お役立ち情報を月代わりでお届けしています。
今回（5月）の特別講演テーマは
「エレベーターの基礎知識」と
「電気料金の削減ノウハウ」について。
これから購入しようとする物件や
自分が所有している物件に
エレベーターがある場合、
品質を確認するための方法や
その寿命、リニューアルの段取りまで
専門家の方にお話を伺いました。
エレベーターのメーカーで
代表的なところは日本で５社あり
三菱、日立、東芝、オーチス、フジテック。
これらの会社で国内シェアの９５％を
占めているそうです。
つまりメーカーにとっては競合が少なく、
参入障壁も高そうなことから
保守管理についても
各メーカーが主導権を握りがちです。
これは安全面や品質保証の面からも
致し方ないことかもしれませんが、
各メーカーは自社製のものしか
面倒を見てくれません。
だからA社製のエレベーターを持っている場合には
A社のメンテナンスサービスしか受けられないので
費用の相場を比べることなく
A社との保守契約を余儀なくされます。
・・・と、思い込んでしまいがちですが、
実は、日本には
保守管理を専門に行う「独立系」と呼ばれる
会社があります。
独立系の会社は
国内５大メーカーの全てに対応し、
メーカー系に比べて
対応が丁寧でコストも安いです。
このことを知っているだけでも
そこに経費削減のヒントがあります。
保守管理には大きく分けて２種類あり
フルメンテナンスといって、
主要部品の交換が含まれた契約と
POG（パーツ・オイル・グリス）といって
毎回部品を交換するたびに有料になる契約。
どちらも点検内容は同じですが、
個々に部品の交換対応をしていくPOGの方が
当面はコストが低く抑えられます。
また、点検の頻度としては
毎月の場合と
３ヶ月に一度の場合があり、
よほど深刻な品質懸念がない限り
３ヶ月に一度で十分かと思います。
エレベーターの法定耐用年数は１７年で、
平均耐用年数は２０年。
この年数を過ぎてくると
そろそろ大掛かりなリニューアルの
必要性が見え始めてきます。
ですので、築２０年以上の物件を
購入する際には、
エレベーターの保守・修繕費用が
その後どれくらいかかりそうか
ということを踏まえておくことも大切ですね。
もしかしたら売主への価格交渉のネタになるかもしれません。
次に、特にエレベーターのついている物件で
電気料金の削減効果が高いアイテムは
電子ブレーカーです。
これは、エレベーターのように短期的に
大量の電流が使われる場合でもデジタル制御し、
小さなアンペアの契約でも済むため
その分の料金を節約できるという仕組みです。
ただし物件によって削減効果が大きく異なるので
事前の現地調査とシミュレーションをしてから
導入を検討することが大事でう
このように、
知っているか知らないか、だけで
月に何千円、何万円という単位で
無駄にお金を失っていたり、
得をしたりするケースがたくさんあります。
というわけで
私たち不動産投資家は
物件を購入するとき
その売買価格のみならず、
エレベーター費用や
電気料金を削減する手段についても
十分な知識を持っておく必要がありますね。
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