不動産投資を数値で把握するとは？
2016/04/18 リアルな活動報告
不動産投資を成功に導くための秘訣は
素直であること
すぐに行動すること
最後まで諦めないこと
の３つがメインではありますが、
これらの抽象的ともいえる「心がけ」「マインド」のほかに
より現実的な
成功の秘訣があります。
それは、「数値で把握すること」
ですね。
賃貸経営の数値把握とは？
では、数値で把握するとはどういうことでしょうか。
利回りや金利、返済比率など
購入時に物件の収益性を見極めるデータがありますが、
今回は、物件取得後の数値把握について
お伝えします。
コンサルティングをしたり、同じ投資家仲間の方と話すときに
ふと気になるのですが
自分の所有物件について
今、どのくらいのキャッシュフローなのか
どこに経費がかかっているのか
ということを
正しく把握されている方が
非常に少ないからです。
私は毎年、その一年の計画として
家賃収入
管理費
返済額
税金
キャッシュフロー
を、仮に「満室率100％」として
「最高の状態」で維持し続けた場合
実数としてどうなるか
一覧表にしています。
そしてその横の欄に
毎月毎月、実際の収入額
管理費
返済額（これは変わりません）
税金（これも変わりません）
キャッシュフロー
を入力していきます。
そしてキャッシュフローが
満室率100％の時から
どれだけ減っているかを
「計画達成率」として
自分の通知表にしています。
２０１６年は
３棟の所有物件でスタートし
満室時の家賃収入6,600万円
キャッシュフロー2,000万円
というのが「計画」です。
それからもう４ヶ月が過ぎ
現時点では
家賃年収6,600万円はほぼ維持し
キャッシュフローは1,850万円ですので
計画達成率 92.2%
となっています。
ちなみにこの数値は、
４月まではリアルな実績、
５月以降は引き続き満室率100％
だった場合の仮定なので
この先同じように減っていくことが予想されます。
４月の時点で
収入額が「満室率100％時」と
変わらないということは
ほぼ満室で経営できている
ということを意味します。
それでもキャッシュフローが減っている原因は
管理費に含まれる修繕費が２％
実額で約150万円
余計にかかったからです。
これは
２カ所の物件から長期入居者の退去があったり
経年劣化でタイルがはがれ落ちたりして
リフォームにかなりの費用をかけざるを得なかったからです。
想定の範囲内です。
これが例えば
収入金額が落ちているなら満室にする努力を
管理費がかさんでいるなら管理会社へのアプローチを
それぞれ強化して
できるだけ年度始めに立てた計画に対して
１００％に近づけられるように
日々意識して取り組むのです。
また、現在の返済比率・CF比率を把握することで
次の物件を取得する際の参考にもなります。
そして私は先月
３棟１２室、１棟４６室、野立て太陽光発電設備 ２区画を
決済していますので、
まもなく全ての所有物件を合計した
収支計画を確定します。
これはある意味、ちょっとだけ面倒なことかもしれませんが
サラリーマン時代の仕事に比べれば
極めて簡単な作業です。
そしてこういう実績把握が
賃貸経営において、そして今後の物件取得において
非常に重要なデータベースになるのです。
今年の計画の総まとめは、
現在、管理会社との最終調整を行っていますので、
また追ってお伝えしていきます。
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物件取得時は管理会社を決める最善のタイミング
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