不動産投資では、物件探しの苦悩が続く
2015/12/24 投資の考え方
今日は私の不動産物件探しの苦労話を暴露します。
先日、いい加減に自分の要望条件にこだわってばかりいると
この先もずっと物件が買えない状況が続くことを懸念して、
思い切って探し方を変えてみることにしました。
これまでは
返済比率 ５０％以下
CF（キャッシュフロー）比率 ３０％以上
になることを基準としていましたが、
これだと利回りが最低でも９％、
そして融資の金利は１％台で
融資期間が２５年ないと
ほぼ当てはまらなくなります。
融資期間２５年ということは
RC造で築年数が２２年以下でなければならず、
この条件で利回り９％、金利１.２％を追い求めていると
もはや時代が変わらない限り
出会うことがなくなってきた感があります。
そこで今度は
「比率」ではなく「キャッシュ」
に着目し、
１億円あたり200万円前後の手残りがあるならば、
他のことには目を瞑ろう
としてみました。
これはどういうことかというと、
残存耐用年数に関係なく
長期間、融資してくれる金融機関があれば
多少金利が高くても
月々の返済金額が少なくなり
毎月の手残りを確保できる
という考え方です。
ここで注意しなければならないのは
資産価値ができるだけ下がらないこと
つまり、土地が広いことなどが求められます。
私のようにオーバーローンを第一としている場合、
長期間融資してくれるからといって、
資産価値が維持できない物件
（例えば建物の現在価値に依存しているような物件）
に手をつけると
年数が経つにつれてたちまち資産価値が下がり、
融資を受けている負債の額の方が大きくなって
資産vs負債のバランスシートが悪化する一方になるからです。
こうなると、なかなか次の銀行の評価が得られなくなり
その先、物件を増やすことが難しくなってしまいます。
その点に注意しながら、
まずは最初の「高すぎる条件」を緩和し
「フルローンを長期で受けられる物件」を探します。
そうして不動産会社にアプローチしてみたところ、
２箇所から同じ内容の
物件情報が届きました。
２社から同じ物件情報が届く、ということは
私の意向が正しく伝わっていることの証でもあります。
それは
築27年のRC 4階建て 駅徒歩２分
融資期間は25年以上とれ、金利は1.5％〜2％前半
利回り８％強
というものです。
久しぶりの検討物件で、
ちょっと前のめりになりました。
少し詳しく見てみると、
・26戸中7室（27％）が空き
→大丈夫。満室にする！
・1Kで家賃はおそらく最低レベル
→よっしゃ、今後収入減の心配なし！
・１部屋、２年前に自然死あり
→そんなの家賃を下げれば問題なし！
と、ここまでは頑張ろうと思ったのですが
・土地面積234㎡
・１部屋の広さ16㎡未満
・バストイレ一緒の３点ユニット
という点が
１．土地が狭く、今後、資産価値を維持できない見込み
２．部屋が狭すぎて客付けに苦労する
（現在の空室率の高さも怖くなってきた）
ということで、今回は見送りました。
実は、ここが思案のしどころで、
現場をしっかりと把握し、必ず満室にする自信があるなら、
この物件を買っても良いかもしれません。
だけど、正直言って
今の私には荷が重い・・・。
満室にできなければ「キャッシュフロー」は相当厳しいものになります。
案内してくれた不動産会社さんには感謝しつつ、
また次の物件を待つことにしました。
もうしばらく、この辺で右往左往してみます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
サラリーマン兼業大家の休日の過ごし方
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
