不動産投資で消費税還付を受ける方法
2015/09/24 業界裏ばなし
消費税還付に関しては、はじめから諦めている人、着々と還付を受けている人、そもそもこの制度自体を知らない人、とさまざまです。
「昔はできたけど、もう今は無理なんじゃない？」
という声も聞きますが、
私は2012年・2013年・2015年と、
毎回 消費税還付を受けて来ました。
よく調べていけば、まだまだ消費税還付の方法はいろいろあるようです。
ここでは法人で物件を取得した際に、消費税が還付される一つの例をご紹介しましょう。
まず、還付を受ける資格がある法人は、いくつかのパターンがありますが、
私のケースについて、お話します。
①その法人は、税務署に
「課税事業者選択届書」を提出してから
２年（２期）以上が経過していることが前提でした。
②次に、その法人が物件を取得した月の末日が、
３期目の末日である必要があります。
物件取得を機に、決算月を再設定できますので、そのようにします。
③そしてその期末最終月（＝不動産を購入した月）に、
同時に自販機などからの「課税売上」があることが必須です。
上記の条件を全て満たした時、
課税売上 ／（課税売上＋非課税売上）
の割合に応じて、
その月に支払った消費税額が還付されることになっています。
例えば 課税売上が1,000円で、非課税売上が０円なら、100％、
課税売上が1,000円で、非課税売上が1,000円なら、
1,000／1000＋1,000＝50％ が還付されます。
不動産を購入した事業年度に
課税される自販機の売上があり、
非課税の家賃収入が全く無ければ
物件購入時にあなたが支払った建物分の消費税の100％
が還付される権利を有することになるのです。
逆に言うと、たとえ自販機の売上があっても、
引き渡し時の家賃を日割清算等で受け取ると、
上記の計算式の分母となる
「課税売上＋非課税売上」
の値が大きくなり、
ほとんど消費税は還付されないということになります。
ちなみに私の場合、この方法で３棟とも消費税還付を受け
1棟目 7,456,107円
2棟目 8,672,597円
3棟目 8,856,527円
が還付されました。
【補足】
①の、課税事業者選択届出書を提出してから
なぜ２年が経過していなければいけないのかというと、
２年以内に不動産を購入し、消費税還付を受けた人は、
「本則課税」という課税方式が１年延長され、
合計の３年間を通算した中での
課税売上／（課税売上＋非課税売上）
を再計算し、消費税を再調整しなければなりません。
そうすると結局、還付を受けた消費税とほぼ同額を
後から納めることになるのです。
ですので、
２年を経過してから不動産を購入した方がよい、
ということになります。
つまり、
先に法人を作って２年寝かせておくか、
2年間休眠状態だった会社を誰から譲渡してもらえば良いですね。
いずれにしろ消費税還付の可否については
その時の事情が複雑に絡み合いますので、
詳しい税理士さんによく相談されることをお勧めします。
何でも諦めずに、誰かが言っているからもうダメなんだ
と思い込まずに、とにかく聞いてみる、調べてみることが大事なのです。
