不動産投資は自己資金を入れるべきか？
2017/03/02 投資の考え方
「自己資金０円で総資産なん億円」という不動産投資は非常にリスクが高い。
いつか破綻するぞ！
という、不安を煽る記事が横行しています。
私自身、実際に自己資金０円から総資産１２億円という物件を
所有してしまっているわけですが、
全くリスクがなくて安心、などということは全くありませんし、
だからといって、リスクが大きくていつか「必ず」破綻する
ということも思っていません。
不動産投資はその方法なりのリスクが付きまとい、
その人なりの覚悟を必要とするものです。
例えば、自己資金が3,000万円あったとします。
その現金で3,000万円・利回り10％の物件を購入すれば、
毎年300万円のキャッシュが入ってきます。
（話をシンプルにするために満室想定、管理費と税金は無視します）
これは返済時の金利上昇や、空室リスクを心配せずに済みますが、
実際に投資した自己資金3,000万円を回収するのに
10年かかります。
（実際には管理費と税金があるためもっとかかりますが）
ところが、自己資金０円で3,200万円の融資（オーバーローン）
を受けて同じ物件を買うと
20年で2.0%の利息として、年間返済額はおよそ190万円。
つまり
毎年300万円の家賃収入から
190万円を返済し続け
110万円のキャッシュを受け取ることになります。
20年続けば
返済総額は3,900万円になり
得られるキャッシュは2,200万円。
毎年安定的に110万円が得られる代わりに、
支払い総額は物件価格の約1.3倍になり、
金利が上昇すればさらに高額になっていきます。
また、今は物件価格が高いと言われていますが、
将来物件価格が下って損をするのは
もちろん売却を考えた時です。
例えば3,000万円の物件を５年後に売却するとき、
もしも2,700万円になってしまえば(利回り9%)、
現金で購入した人は、売却では300万円損しますが、
それまでに得られる家賃収入５年分で1,500万円あり、
差し引き1,200万円の利益。
オーバーローンで購入した人は、5年後の残債が2,500万円
なので、2,700万円で売却して200万円が残り、
家賃収入からの手残り５年分の550万円と合わせて
約750万円のプラスになります。
この例でまとめると
自己資金を使える人は
・返済の心配がない
・売却時は利益を多く取れる可能性があるけれど
・自己資金を回収するまでに時間がかかる。
オーバーローンの人は
・自己資金を０円で始められるけれど
・金利や空室リスクに怯え続け
・売却時には残債を気にしなければならない
ということになりますね。
但し現実にはもちろん家賃下落、税務関係や次の融資への影響など
複雑なメリット・デメリットが絡んできます。
これを「投資」と考える場合、
自己資金を入れた方が有利に資金を増やしやすくなるでしょう。
これを「事業」と捉える場合、
借金を負い続けながらも、すぐにキャッシュを得ることができます。
どちらも「満室維持」「経費節減」等々の努力をしなければなりませんが、
どちらを選ぶかは
その人の状況と「なりたい姿」によって
変わってくるのです。
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