エレベーターの悲劇と不動産投資
2017/03/09 リアルな活動報告
この度、私が所有するマンションで、
エレベーターをリニューアルすることを決意し、
現地調査に来てくれた業者さんからいろんなお話を
伺いました。
まず、エレベーターの種類は大きく分けて２つ。
油圧式とロープ式があります。
油圧式とは、
エレベータの箱を下から直接「ジャッキ」と呼ばれる
伸縮棒のようなもので支え
作業油の圧力を制御して上下させる方式。
ロープ式とは
主にエレベーターの箱の上部に設置された
巻き上げ軸とワイヤーロープを使って、
昔の井戸のようなやり方で
駆動させる方式。
現在はロープ式の方が主流なのですが、
私のマンションはかなり古いため「油圧式」。
これがまた、スペースや旧型式であることの問題で、
ロープ式にするにはどうも相性が合いません。
この油圧式を同じ油圧式に新調する場合で
およそ800万円、
油圧式からロープ式に変更するには
その倍の1,500万円もかかるそうです。
油圧式の新設工事は７日程度。
ロープ式は少なくとも１ヶ月以上はかかり、
さらにエレベーターの庫内を
一回り小さくしなければならないので
入居者がエレベーターを使えない期間のことや
その後の使い勝手を考えても、
私のマンションにとっては油圧式しか
選択肢がありませんでした。
ついでに、エレベータの管理についても
シェアしておきます。
エレベーターは可動や経年変化によって
部品が消耗するため、
定期的なメンテナンスを要します。
主なメンテナンス契約には
フルメンテナンス契約と
POG（Parts Oil and Grease）契約
の２種類があります。
フルメンテナンス契約では
昇降機の各部品の取り替えや、
機器の修理はもちろん、
大規模な修繕も含まれています。
POG契約は
消耗部品の交換は含まれますが、
その他の部品取替えや修理は別料金となります。
当然ながらPOGよりもフルメンテの方が
万が一の時の保険の意にも近く、費用は割高です。
どちらにするかは考え方次第ですが、
一旦フルメンテ契約をした後
POG契約に変更することはできても
その逆（POG→フルメンテ）は、なかなか受け入れて
くれないそうです。
それから
エレベーターの耐用年数は大体25年くらいと言われています。
定期点検としては１年に１回以上
国土交通大臣の定める有資格者が検査を行い、
特定行政庁に報告する義務があります。
この点検費用だけでも月に２−３万円もかかるので、
エレベータはとてもキャッシュフローを
圧迫します。
それでも、オーナーの責任として
入居者さんに快適な住まいを提供するため
そしてできればバリューアップになり
入居促進につながることを期待して
積極的にエレベーターのリニューアルに
取り組んでいきます。
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