不動産投資専門用語はどれくらい役に立つか？
2015/12/19 リアルな活動報告
このところいろいろなセミナーに参加して視野を広げるように努めていますが、今日は都内の不動産会社が主催する「初心者向け」セミナーに出席しました。
初心者向け という理由は
専門用語の解説がテーマの１つだったからです。
個人的には、専門用語ってそんなに覚えなければいけないの？
という思いがありますが、
今日の説明はとてもわかりやすかったので
日頃 避けていた用語を簡単に理解することができました。
では、当日解説された
不動産投資で使われる「専門用語」を列記しましょう。
眠らないように！ 笑
GPI （グロス・ポテンシャル・インカム）
「総潜在収入」と言われ、現在の実家賃ではなく、
そのエリア・周辺物件の「相場家賃」をベースにした
満室賃料のこと。
EGI（エフェクティブ・グロス・インカム）
「実行総収入」
上記のGPIは満室状態なので、もっとリアリティのある数値に再計算したもの。
具体的には空室や滞納などのリスク分をマイナスし、
自販機やアンテナなどの副収入をプラスしたもの。
OPEX（オペレーティング・エクスペンス）
「運営費用」のことで、不動産だけの用語ではなく、金融経済界で使われます。
不動産業界においては、固定資産税や都市計画税、管理費など、
物件を維持するためにかかる必要経費のことです。
NOI（ネットオぺレーティングインカム）
「純営業利益」
EGI-OPEXで、こう書くと難しくなってしまいますが、
つまりは総収入から必要経費を引いただけのことです。
ADS（アニュアル・デッド・サービス）
「年間元利返済額」
これはカンタン。ローン返済の金額のことですね。
でも名称は難しい。。。
BTCF（ビフォア・タックス・キャッシュフロー）
いわゆる「税引き前当期利益」。
まぁ、これが、私も使っている「キャッシュフロー」ですね。
所得に関する税金は、その人の総額や家族構成によっても変わってきますので、
この場合は考えても無駄なようです。
所得税を差し引く前のキャッシュフロー
”BTCF”。
これが最も大切な部分でしょう。
この他にも
CCR 自己資本配当率（CF／自己資金）
PB 資金回収期間（自己資金／CF）
FCR 純収益率（NOI／総投資額）
K％ ローン定数（ADS／ローン残高）
YG イールドギャップ（FCR-K%）
LTV 借入金割合（借入額／物件価格）
DCR 借入償還余裕率（NOI／ADS）
BEP 損益分岐入居率
OPEX（運営費）＋ADS（ローン返済額）÷GPI（家賃収入）
想定賃料のうち、どれくらいの経費がかかっているか、という割合。
８０％より低いと安全だそうです。
と、いろいろありますが、さすがにうんざりしてきますよねー。
こういう用語は、覚えないよりは覚えた方が良いのかもしれませんが、
不動産投資の本質ではありません。
「返済比率」と「キャッシュフロー」だけをしっかりと理解すれば
特に困ることはありませんので
安心してください。
それぞれの解説はこちら
でもとりあえず、勉強した気になっちゃいました。
こんな日があってもいいですよね。
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不動産投資家は起業マインドを持っているか？
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