また融資NG（涙）２億8,500万円の太陽光設備フルローンは無謀だった？
2015/11/06 自慢できない失敗体験
日々、オーバーローンの実現を目指し、物件探しをしています。
今回はメールアドレス登録をしていたご縁で、太陽光の業者さんから直接
「野立て太陽光設備」の物件紹介をいただきました。
野立て、とは、建物の屋上ではなく、直接地面に設置する方法のことです。
その分、土地が広くて、今回は１３，０３３．４５㎡
約４，０００坪ですね。（汗）
その金額は、なんと２億8,500万円（工事費・設置費用込み）。
そのうちの土地価格はたったの1,000万円。
いかに野山を切り開いて造るか、が推し量られます。
場所はそれでも関東で、東京電力から３２円／kWhの買取価格が２０年間約束されている案件です。
太陽光についてのわかりやすい基礎知識については
以前のブログを参照してください。
そして利回りは11.55％！
太陽光の場合、空室のない収益物件のようなものですから
一度手に入れたら余程の事故（日照関係）がない限り、
収入はかなり安泰です。
私のシミュレーションでは、もしも２億8,500万円のフルローンで購入することができたなら、
金利1.2％・返済期間１７年で、キャッシュフローが年間1,200万円くらいになるところでした。
惜しい！！
でも現実は甘くないですねー。
太陽光の業者さんは不動産仲介業ではないので、金融機関ともそれほどパイプが強くありませんでした。それでも私のために、その太陽光物件を管轄する金融機関を調べてくださり、ある地銀のご担当に電話でアタリをつけた上で、私にご紹介いただきました。
せっかくのご厚意を活かしたいと思い、私もこれまでの知識と経験をフル活用し、
初めての銀行へ正面突破（＝融資の打診）することに挑戦しました。
朝10時のお約束だったので、地図を調べながらその地銀を探して１５分前には到着。
しばらく銀行の前で時間を調整し、10時ピッタリに訪問しました。
面談してくれたのは支店長代理の方でした。
私は、自分の属性資料の説明から始め、これまでの不動産経営方針と内容、そして今回、太陽光を購入するのは確実なキャッシュフローを得て、相乗的な経営改善効果を図るため、
と力説しました。
さらに、現在の所有物件だけですでにキャッシュフローが年間２，０００万円あることもお話しし、万が一太陽光に何かあっても、返済余力としてビクともしない、ということも強調しました。
そして一夜明けた今日、その支店長代理の方から丁寧なお断りのお電話がありました。
理由は、その地銀では、太陽光設備に融資する場合、ほとんどの顧客が地主で、土地の分を担保に取ることがベースになっているとのこと。
今回の私のケースでは、土地から購入する上に、工事業者に費用を前払いしなければなりません。一般の収益物件では、融資実行日＝決済・引渡し日ですが、野立て太陽光の場合には、料金前払いがルールだそうです。
- 契約時 ３０％（８，５５０万円）
- 基礎着工時 ３０％（８，５５０万円）
- パネル着工時 ３０％（８，５５０万円）
- 工事完了時 １０％（２，８５０万円）
という順番に融資を受けなればならないのです。
このスキームが、たまたまその地銀の方針と合わない、ということで却下。
実は面談時にもこの懸念を「牽制」されてはいたのですが、
もしかしたら、との淡い期待を込めて待ち
結果として、やはりダメでした。
しかしながら、こんなことでへこたれている場合ではありません。
逆に、また新たな銀行を開拓できて良かった、と思うことにしています。
幸い、私のプレゼンテーションはなかなか説得力があったようで、
支店長代理の方から
「今度は（太陽光ではなく）、収益マンションの案件で良いのがあれば持ってきてください。」
とコメントをいただきました。
本日のやりとり、どこまでが真実で、どこからが社交辞令なのか・・・？
そんなことに思いを巡らせているヒマはなく、明日も私は物件を探し続けるだけです。
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