不動産投資・はじめの１棟目を決める５つのポイント
2015/08/28 よくある質問
「収益不動産を買いたいんだけど、マンションかアパートか、築何年くらいが良いのか、どんなものを買えばいいのかわからない」
という質問をいただく時があります。
そうですね。物件情報はたくさんあって、仲介業者さんから
「これはお得ですよ」
なんて言われると、信じたくなるけれど、金額は大きいし、後悔しない判断って、余程の知識がないとできないのでは？ と不安になる気持ちもよくわかります。
そこで私が初心者の方にお勧めする、
とーってもシンプルな判断基準をご紹介しましょう。
かなり極論で、キッパリ言い切ります。
他の視点もありますが、一般論を唱えても仕方がないので、
あくまでも私の経験上の「実感」でお伝えします。
では一棟目を買うならこんな物件！！
５つのポイントをチェック！！
１．「構造」はRC造もしくは鉄骨造。
理由：銀行の融資ができるだけ長く取れるからです。
２．「築年数」は３０年未満。
本当は２０年未満の方が良いですし、築浅であれば良いに決まっています。
しかし、築浅の物件は価格が高く、オーバーローンが出難いので、
最大の妥協レベルとして３０年未満としました。
３．「場所」は全国どこでも良い。
車で２時間以内に行けるところ、という考え方を時々耳にしますが、近いからといって何か有利なことがあるわけではなく、視野を広げるという意味でも場所にはこだわらない方が良いです。
４．「利回り」は最低でも９％以上。借り入れ金利とセットで考える。
利回りだけに気を取られると誤った判断になりますので要注意。
１０％以上のものがあればラッキーですが、
その際には「なぜそんなに利回りが高いのか」をよく理解した上で決断しないと、
後々トラブルに悩まされるリスクもあります。
でも初めての物件はせめて９％以上を押さえておかないと。
そして収支は借り入れ金利によっても変わってきますので、
常に「利回りと金利」をセットで考えましょう。
利回り−借り入れ金利＝６％以上
になるように。
５．「間取り・形態」は ”レジデンス”。
売りに出される物件には大きくわけて
・住居だけで構成される「レジデンス」
・店舗などのテナントを入れる「ビル」
・１階が店舗、上層階が住居という「複合型」
の３種類があります。
「ビル」の方は、比較的利回りが高く魅力的に見えるのですが、１店舗あたりの家賃も高いです。
つまり、一旦空いてしまうと次のテナントが決まるまで収入に与えるインパクトが大きい。
リスクの高い案件です。
テナント募集に自信がある、
という人はチャレンジしても構いませんが、
ただ利回りの高さに惹かれて買うのは危険です。
一方「レジ」はターゲットが広いため、
管理会社も客付けがしやすく、
ノウハウを蓄積していることが多いので安心です。
「複合型」の場合には、物件の場所や現在利用中のテナントの特徴をよく分析し、
今のテナントが倒産する懸念・駅からの距離など次のテナントが入る可能性などをよくリサーチしてから決めるべきです。
「レジ」よりもリスクが高いことは覚えておきましょう。
以上、物件を検索するとき、もしくは仲介不動産業者さんから物件を紹介されたとき、
まず最初におさえておきたいポイントです。
