空室を埋めるためにどこまで条件をのむべきか？
2016/09/10 リアルな活動報告
９月は各企業の半期決算により
銀行の融資や不動産会社の仲介販売が活性化するため
物件購入のベストシーズンと言っても
過言ではありません。
同時に、世の中では転勤のシーズンだったりして
賃貸需要においても繁忙期を迎えます。
つまり、今こそが空室を埋めるチャンス。
この時期に各管理会社としっかりとコンタクトを取り
満室に向けて施策を講じなければ
せっかくの機会を逃しかねません。
私の所有物件も、ファミリータイプ１５室中の１室が
4月末に退去され、以来、入居者付けに苦労しています。
ファミリー需要の多い東京都江戸川区葛西にあるその物件は
２ＤＫ、６６㎡ で 家賃１１万円＋共益費９,０００円で
ほとんど相場通りの賃料設定になっています。
それでも競合が多いということで
強力な客付け会社を探し、
特別にキャンペーンをうって
網を広げることにしました。
新しい管理会社は、
当然ながら新しいオーナーを獲得するチャンス
ということで、しばらくは力を注いで頑張ってくれます。
１件目の内見は、駅からの距離が遠い（２０分）ということで
残念ながら希望に沿えず。
そこで、もっとマイカー所有者にアピールするため、
敷地内駐車場を月額１９，０００円のところ、
入居者に限り１２，０００円で提供することにしました。
さらに、管理会社への仲介手数料とも言える「広告費」を、
現在は１．５ヶ月分のところ
２ヶ月に設定。
さらに入居者には１ヶ月間のフリーレントを付けました。
フリーレントとは、いわゆる「家賃無料」ということです。
ここで冷静に考えると、
家賃と共益費で月額１２万円の部屋を埋めるため、
広告費２ヶ月分で２４万円と
フリーレント分の１２万円
合計３６万円を費やすことになるのです。
そして空室の期間は、本来１２万円の収入が０になっているわけですから、
ここ４ヶ月で４８万円を失っているわけです。
今、部屋が決まったとしても、
すでに８０万円の損失ということになります。
空室が出て、それを埋めるということは
こういうことなのです。
賃貸経営の現実ですね。
そして昨日、かなり有力な内見者がありましたが、
なんとその方は
保証会社とは契約したくない、という考えをお持ちでした。
保障会社というのは、
万が一、契約者が家賃を滞納した時に、
代わりに支払ってくれるところです。
その分、契約者である入居者が
月額家賃の５０％〜８０％を
収めることになっています。
その保障をかけないことが入居の条件
と言われました。
さすがに少々悩みましたが、
たとえ今、どんなに信用できる人だったとしても
いざ滞納が始まると、裁判沙汰になったり
破産した時には家賃が回収できないなど
とても面倒なことになります。
管理会社とも相談し、
最大の譲歩として
初年度の保証料（６万円〜９万円程度）は
こちらで負担するので
毎年の契約更新（１万円程度）は入居者負担でお願いします、
と提案しました。
それでもその方は、
保障会社に信用調査されること自体が嫌だったようで
結局、保障会社なしで入居できる物件の方に
決まってしまいました。
残念ですが、私なりにリスクを考えてギリギリの提案でしたが、
それも受け入れられないのであれば仕方ありません。
今回は良い結果に繋がりませんでしたが、
このように
自分なりの尺度・基準・根拠を持って対応するのが
ビジネスの基本です。
決して感情で動いてはいけないのです。
また次のチャンスを待ちます。
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
お知らせ：桜木大洋の不動産セミナー開催中。
これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
本では伝えきれなかった生情報を、
惜しみなく公開します。
東京開催 9月14日（水）19時～21時
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
——————————————————-
＊とってもわかりやすい、と評判の著書：
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
キャンペーン情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
——————————————————-
TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
動画はこちらから。
http://mixer-ex.com/Li91710/114041
——————————————————-
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
Sルガ銀行で融資を受けると破産する？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
今なら無料登録受付中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資塾
