物件取得後に気づいた不備の対処方法は？
2016/05/28 自慢できない失敗体験
賃貸経営をしていると、退去はつきものです。
購入してからずーっと満室なんてあり得ません。
しかし、できるだけ満室を維持するべく
そして空室が出たときにはできるだけ早く埋めるべく
努力するのがオーナーの役割です。
購入した時に空室になっている場合には
新しい管理会社さんと綿密な打ち合わせをして
一日も早く客付けをしてもらえるように動きます。
今回、３月に取得した物件には
どちらも空室があります。
単身世帯４６室中８室空室 と
ファミリー世帯１２室中３空室
です。
こういう数字を目にするとすぐ
空室率何％？
という計算をしたがる人がいますが、
私はこの段階で
そういうことを気にしません。
購入時に空室が何％であるかということは
価格を値切ること以外に意味はなく、
取得後にどれだけ埋めることができそうか
ということが重要です。
以前のオーナーがどんな管理・募集をしていたのか
によって、リスクがだいぶ変わってくるからです。
今回の物件は２棟とも
立地条件・家賃設定・間取りの点で
確実に満室にできると見込んで購入しました。
どちらも半年間の満室保証を付けてもらっているので
半年以内に満室にする目算です。
ここからが大切。
管理会社を変え、新しい会社と組んで
家賃の再設定、設備の見直し、仲介手数料のすり合わせを
これまでに行ってきました。
あとは満室になるのを待つのみ、
と思っていたところ、思わぬ誤算が。
単身４６室のうち１室は、ガスも水道も通っていない。
ということが、プロパンガス切り替えの際に発覚しました。
ガス屋さんに教えてもらうなんて、どういうこと？
仲介の販売会社が慌てて調べたところ、
もともとのオーナーが倉庫代わりに使っているため
ライフラインを引く必要がなかったとのこと。
今もそのまま全オーナーが倉庫代わりに借りてくれていますが
やがて退去することがあるでしょうから、
その際に一般住宅として使うことができるのか
ちゃんとガス・水道が引けるのかを
これから確認する、という状況です。
そしてもう一つのファミリー物件の３室には
エアコンが設置されてない、ということに
後から気付きました。
ついていて当然、と思うのは
借りる側の理屈。
無いことがわかったら、すぐに付けなければなりません。
ファミリータイプでちょっと広めなので
安いものを選んで設置しても、１台７万円しました。
こういう時、自分で電気量販店に行って
できるだけ安いものを買ってくる
という手段もありますが、私は管理会社さんに
二つ返事で任せます。
このタイミングでコストダウンにこだわるより、
管理会社のセールスさんの提案に任せて
迅速に設置する方が
相手の立場を考えても得策だからです。
いずれにしろこんなことに後から気づいているようでは
不動産投資家としては”ダメダメくん”です。
しかしここはスピードが大事。
最低限のフォローをして
あとはいかに管理会社さんに気持ち良く働いてもらうか
を最優先にして、挽回します。
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