不動産投資家が信頼される理由とは？
2016/05/04 リアルな活動報告
相変わらず利回りの魅力的な物件が少ない状況ではありますが、
そんな中でも私は
３月に約１億円で２４０万円
のキャッシュが残る物件を決済することが出来ました。
築２４年の鉄骨造なので
残存の耐用年数が少ないにも関わらず
３０年融資してくれる金融機関があって
なんとかこの収益予算になっています。
利回りは９．１％。
借り入れ金利は３．３％と３．６％。
本来なら厳しいキャッシュフローになるはずですが
期間が３０年
ということで
まあまあまともなキャッシュフロー比率になっています。
その他の点でも
路線価ベースの土地値だけで
売価とほぼ同等
という好条件だったので
購入に踏み切りました。
売価が土地の値段とほぼ同額
ということは
いつ売りに出しても
（土地の値段だけでも）
損をする可能性が極めて低い
ということです。
もちろん今回もオーバーローンですが
数年間所有した後で売却しても
残債より高く売れると思われるので
資産として持っていても、
バランスシートがマイナスになるリスクが低いのです。
とは言っても、安定して入居者が入り続ける限り
私は売却するつもりはありません。
もともと、インカムゲイン（家賃収入）を
安定・継続的に得続けること
をモットーにしていますので
常に満室経営を目指します。
しかしながら、なぜ今回、このレベルの物件を買えたのか
というと
仲介不動産会社さんのおかげです。
セールスさんにも直接聞きました。
「なぜ私にこの物件を紹介してくれたのですか？」
するとその答えは
「桜木さんはスペシャルな人だから」
でした。
なぜスペシャルなのか、というと
・レスポンスが早い
・ポリシーがわかりやすい
・絶対にあきらめない
からです。と言われました。
特に最後の「絶対にあきらめない」という人は
実は なかなかいないようで
たいていの人は
私ぐらい、融資が通らなかったり
売主の気が変わって売ってもらえなかったりすると
諦めてしまうそうです。
私には「なぜ諦められるのか」が理解できないのですが
この点が強く印象づけられている
というのは
仲介販売会社にとっては
良い点なのだな、とつくづく思います。
今回、私が購入しなければ
「業者買い」
といって、不動産会社が仕入れて
しばらく保有し、もっと高い価格で
一般投資家に売る
というスジのものだったそうです。
これまでの付き合いが長く
「諦めずにチャレンジする」
という信頼があって
今回の紹介につながったそうです。
「信頼」とは
言葉では簡単だけれど
メールや電話を欠かさない
すぐに回答する
など
当たり前の人付き合いをしているだけですが
このような地道な活動によって
実を結ぶことがあるんだなぁ、
と実感した次第です。
不動産会社さんとの信頼関係は
定量的に「ここまでやれば大丈夫」
などという具体的なものはないのですが、
不動産投資家にとって生命線とも言えるので
日頃から丁寧に心がけ
極めて大切にすべきものなのです。
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