中古ワンルームマンション投資のメリットとは？
2016/04/29 投資の考え方
不動産投資を行うのに固定概念や一般論は必要ありません。
昨年まで常識だったことが、
今年は通用しなくなることだって
十分あり得ます。
市況の変化は非常に早く激しいので、
いつでも反応できるアンテナを
敏感に張っておくことが求められます。
そんな中、
「不動産投資をするならRC」
という、多くの人が認める買い方が
なかなか思い通りに叶えられなくなってきた今
鉄骨造や新築木造アパートにも
注目が集まっています。
そして今回は、
「中古ワンルームマンション」について
考察してみたいと思います。
ワンルームマンションとは
いわゆる「一部屋のマンション」で
「一棟もの」に対して
区分けされた部屋を指すことから
「区分（くぶん）所有」とも呼ばれます。
「区分所有で成功するためのポイント」
区分所有は不動産投資の最小単位と言える規模で
1,000万円〜2,000万円程度の気軽な金額で始められる
融資を受けるハードルが低い
というメリットがあります。
さらに、このメリットを活かして
都心の一等地
具体的には東京・山手線の内側
新宿・渋谷・池袋・港区
あたりに物件を複数所有していくことが
成功のポイントです。
「ここが区分所有の危険なトコロ？」
この「複数所有」が実は重要で、
区分所有を一部屋だけ持って満足するのは
かなり危険です。
部屋というものには必ず「退去」があります。
そうなると、家賃が入らない。
収入０円です。
それなのに
ローン返済
管理費
修善積立金
は容赦なくオーナーが支払わなければならず、
さらに
退去後のクリーニング費用
入居づけした際の仲介手数料や広告費
がかかるので
それは全て「自腹」「持ち出し」として
オーナーの自己資金の中から
捻出しなければなりません。
一部屋しか持っていないと
収入が１００％か０％か
のどちらかしかないので
それこそ退去があった後は
精神的にもかなり厳しい状況になります。
だから、複数持つことが大事で
例えば５部屋もっていたら
１部屋退去があっても
収入に与えるインパクトは５分の１、つまり
マイナス２０％
と考えることができますね。
前述の通り都心部に部屋を持っていたら
あまり長い期間、空室になるリスクは
かなり低いので
いつまでも空室が埋まらないという
ことにはなり難いのです。
また、たとえある程度の持ち出しがあったとしても
それは「支払い」ではなく
資産形成のための積み立て
と考えれば、
貯蓄のようなもの
と捉えることも可能です。
そして、都心のワンルームであれば
５年くらい所有した後に売却
ということも十分可能です。
「区分所有は売りやすい？」
不動産投資の最小単位
というのは売却時にも当てはまり、
「売りやすい」単位
と言えます。
「安く買って高く売る」
もちろん時期や相場に影響されますが、
これが比較的やりやすいのがワンルームマンション。
でも新築だと、人が住んだ瞬間に
確実に価値が下がりますので
かなり難しくなってしまいます。
中古であれば、購入する時に適正価格で買えば
値上がりを待って売り抜くチャンスもあるのです。
ここまでをまとめると
中古ワンルームマンションに投資するなら
- 場所は一等地に限る
- 客付けに強い管理会社を選ぶ
- 複数所有する
4. いつでも売却できる準備をしておく
ということがポイントですね。
はじめから高額な投資をしたくない
相場の動向を見ながら少しずつ
購入・売却を繰り返していく
というスタイルを好むなら
中古ワンルームマンションが
向いています。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
最近の不動産投資物件情報に思うこと
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
