不動産投資物件を買うときに苦労すること
2016/03/11 物件の選び方
私は今、３月の最終決着に向けて、
ギリギリまで物件の検討と
融資獲得に取り組んでいます。
最近はご承知の通り
利回りが十分に高いものがなくて
つまり物件価格が高騰しており
今すぐに買うには
どうしても利回りという面で妥協せざるを得ない局面
を迎えています。
さらに考え方を変えて、
利回りよりも「物件の価値」
に重きをおき、
鉄骨造で残存の耐用年数が少ししか残っていないもの
であっても
銀行評価がほぼ土地値と等しい
ものも狙ってきました。
その物件は今回めでたく保証会社の審査もクリアし
３月２５日の決済・引渡しを待つばかりなのですが、
今、もう１棟、RCにチャレンジしています。
そこは、駅から徒歩６分程度の１K×４６戸。
平成４年築のRC４階建て、エレベーターなし。
約３億円で利回り7.8％。
これは普通の目線では
あまり魅力がないこともよくわかっていますが、
とにかく３月までに購入できれば
融資条件も比較的にスムーズに進むかもしれないし
消費税還付の可能性もあります。
融資希望は３．２億円のオーバーローンです。
不動産会社さんからは、
銀行評価はかなりうまくいきそう
と期待できる情報があり、
実際に３つの銀行から
「ウチでやらせて欲しい」とオファーがあった物件です。
一方、この３月の年度末は特に、
審査のスピードが勝負になってきます。
３月までに決済完了することが求められます。
ちょっとでも動きが鈍い銀行は
不動産業者もあまり相手にしていられなくなるようです。
その中で１社、見込みがありそうなところからの回答は
現在2.9億までなら融資可。
金利１．８％で融資期間２３年。
これを今、2.9億→3.2億
に増額を交渉しているところです。
融資金額を増額してもらうには
それなりに条件が必要となり
てっとり早いのが「定期預金」です。
しかもこれは担保に取られないので
一旦預けた後に、また引き出すことも可能です。
だからといって、決済時にお金が必要になることは
間違いありません。
これをなんとかしてかき集めて
課題をクリアするかどうか。
しかしここで、もう一度冷静に考えると
金利1.8%・返済期間が23年だと
年間想定キャッシュフローは314万円。
もしも
金利1.8％・返済期間25年なら
年間想定キャッシュフローは485万円
たった２年、融資期間を延ばしただけで、
一年分の収入が171万円も増えます。
なんとか融資期間を２３年→２５年にしていただけないか
という要望を出しています。
もちろん法定耐用年数から計算すれば
４７年ー２４＝２３年
が残存年数なので
通常は２３年が融資期間となることは承知の上で
それでも
少しでも期間を延ばしてもらえるように依頼中です。
このように、やっと物件がみつかっても
そこからオーバーローンを獲得するためには
ちょっとした細かい調整が必要になります。
でも、この「ちょっとしたこと」が
致命的になることも、よくあります。
今回の場合も
融資金額と返済期間の間で
どうやってバランスをとっていくか
が課題となっています。
銀行からの回答を待って
どう判断するか
また報告します。
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昨日のブログ
不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
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