不動産投資のオーバーローンとは？

7月29日、日本銀行金融政策決定会合が開催され、

追加緩和策が気まりました。

不動産投資市況には大きな影響はないと思われますが、

好調なマーケットは継続される可能性が高いです。

そもそも現在のマイナス金利政策がとられた時

金融機関は日銀にお金を預けると損するので

融資に回す方が得策と考えるように仕向けられました。

金融機関は否応なく融資を増やさなければならなくなりましたが、

どんな事業家にも貸せばいい、というものではなく、

景気が回復しないことには安心して返してもらえる保証がないのです。

そこで有力な融資先として浮上しているのが不動産。

収益不動産への融資は

家賃収入という景気に左右されない安定した収益源がある

貸し倒れ率（返せずに倒産する率）が他の事業の１０分の１

万が一返済できない場合でも、担保を取って保全している

という最も安全な貸付とされています。

本来の融資の根拠として「土地建物の担保設定」が行われるため、

土地建物の価値に相当する金額が対象になります。

つまり、購入時にかかる

抵当権設定費用や

仲介手数料（物件価格の３％＋６万円）

不動産取得税

などの諸経費は

融資する筋合いのないものであるため、

私たちは自己資金で賄う必要があります。

この諸経費は、大まかに言えば

物件価格の７％程度となります。

ところが、金融機関がこぞって

収益不動産への融資を獲得しようとすると、

融資先への条件緩和が行われるようになり、

諸経費部分まで含めて融資をしてくれるケースがあります。

これを「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンを受けた投資家は

自己資金を１円も出すことなく

物件を購入することができます。

私はずっと、このオーバーローンを受け続けて

７棟１４２室を購入してきました。

オーバーローンを受けるということは

買う時には確かに負担がないのですが、

借りる金額が大きいため、

返済額も多く、

キャッシュフローを圧迫します。

つまり、満室に近い経営を続けないと

十分なキャッシュが残りません。

本来は物件価格の１割から２割程度の

自己資金を使う方が

より安全な賃貸経営ができるのです。

しかし、マイナス金利政策等により

金融機関がオーバーローンを

出しやすくなっている今、

自己資金がない人でも

収益物件が買えるチャンスと言えます。

金融機関も、何でもかんでもオーバーローンを出してくれるはずはなく、

・担保評価額の大きいもの

・収益性が高いもの

という「物件の力」によるものがあります。

また、融資条件が緩和されると

物件を購入できる人が増え、

買いたい人が増えると

売主が強気になって

売買価格が上がります。

だから最近は「物件価格が高いなぁ」

「利回りが低いものばかりだなぁ」

となるのです。

それでも金融機関が融資の条件を緩めてくることは

投資家にとって歓迎すべきです。

価格と利回り、借入金利と返済期間

そしていくらの手残りがあるか、をよく睨みながら

上手に融資を獲得することがポイントです。

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