これからの不動産投資では、過去の妄想は捨てろ！
2015/12/10 投資の考え方
最近は不動産投資で王道のRC物件が非常に少なくなっています。
物件自体はたくさん出回っているのですが、正確には
高利回り かつ フルローンが可能な物件
が少ないのです。
数年前、RC（鉄筋コンクリート）物件は
１．利回りが１０％〜１３％
２．築２０年程度のものが多く、
RCの法定耐用年数４７年ー２０年＝２７年 となり
残存年数が２５年以上
＝融資期間が長くとれる
３．土地の価値は多少低くても、RCは建物の価値が高いため
金融機関が物件価格と同額の融資をしてくれる
といった条件が揃い、借入金利がたとえ４.５％と高くても
キャッシュフロー（すべての経費を引いた手取り額）が十分に得られる
こういうケースがメインでした。
しかし最近では
- 利回りは８％台 もしくは７％以下
＊利回りとは、「家賃収入」を「物件価格」で割った数値なので
物件価格が高くなれば利回りは低くなる
つまり、物件価格が高騰しているということ
- 築３０年以上
築浅のものはさらに物件価格が高く（＝利回りが低く）
自己資金の少ない不動産投資家にはとても購入できない
- 金融機関は物件の担保価値を重視
融資をしたがっている金融機関は多い、と聞くけれど、
① 利回りが低い物件については購入者が自己資金で補わないと
収支が成立しない。
② もしくは既に所有している資産を担保にすれば可能性があるが
すでにオーバーローン（物件価格以上の融資）を
借りまくっている人にとっては
それも無理。
ということで、多くの不動産投資家が希望する条件に合う物件は
ますます希少となり、
なかなか昔のように堅実な収益不動産を見つけることが難しくなりました。
今、物件を買えている人は
１）最初の１棟目として、キャッシュフローに目をつぶってフルローンで買う人
余計な負債を抱えていないので、金融機関が融資を出しやすい
２）潤沢な資金があり、利回りが低い分は現金で補填して、
少ない借入でも収支を確保できる人。
さらに数年後に売却すれば、きっと価格が高騰して、売買益が得られることを狙える。
３）既存の不動産や株などを含めた資産があり、
融資の背景として金融機関を安心させる材料を持っている人。
もしくは法人で黒字経営を２、３年継続している人。
こんなケースが多いですね。
そうはいっても、
「物件がない、融資が下りない、買えない」と
うつむいていても何も進みません。
こんな時は、今までの常識にとらわれず、
もう一度収益不動産の戦略を練り直さなければならないのです。
従来はダメと言われていたことが、これからは「あり」かもしれない。
時代の流れに沿って、柔軟な発想が必要な時期に来ています。
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