収益不動産を買うときに気にする「利回り」って?
2015/08/21 誰にも聞けない基本知識
不動産を購入しようと物件を探す時、まず最初に見るのが「利回り」。
ではこの「利回り」とは何を示すものでしょうか。
もちろん、銀行にお金を預ける場合には、預けたお金につく利息のことを
「利回り」と言いますが、収益不動産の場合には少し違います。
とは言っても、お金を預けることに対するリターン、という意味では同じなのですが、
不動産の場合には全体収支を把握するのに深い意味を持ってくるので
ここでは出来る限り丁寧にお話しします。
不動産市場でいう「利回り」とは、
物件価格に対する家賃収入の割合です。
利回り=家賃収入/物件価格
ですね。
例えば1億円の物件で、満室時の家賃収入が1,000万円の場合、
利回りは10%。
家賃収入が8,000万円の場合には8%、
となります。
当然、利回りは高ければ高い方が良いのですが、それはつまり
物件価格が安いか、家賃が高いか
のいずれかである必要があり、
最近の不動産市況の中では大体7〜8%が平均。
利回り9%を越えるものが出るとあっという間に売れてしまいます。
東京23区内の物件は、4%とか高くてもせいぜい6%程度。
それでも銀行に預けるよりははるかに「高利回り」なので、
現金をたくさん持っている人は、不動産に投資した方が
効率が良いというわけです。
中国や台湾をはじめとする海外の富裕層も
日本の物件の方が利回りが高いという理由で、近頃は
都心の物件を中心に投資するケースが多くなっているそうです。
こうなってくると、ますます物件の値段が上がり(利回りは下がり)
融資を引いて物件を買おうとする普通のサラリーマン層には
厳しい状況になってきます。
しかし、だからと言って買えないわけではありません。
また、ある程度の利回りを期待して物件を購入しても、
不動産の利回りは「家賃収入」に左右されますので
空室になってしまえばその分、利回りは下がりますし、
家賃が安くなっても、当然ながら利回りは下がります。
逆に、部屋を魅力的にリフォームして価値を高め、
家賃を上げることができれば、
利回りは買った時よりも高くなります。
そういうことを認識しながら、市場を見て、土地を見て、競合を見て、
物件に向き合うことが大切です。