電話勧誘と不動産投資
2017/05/22 誰にも聞けない基本知識
「所得税・住民税などの節税ができる
お得な財テク情報があるですが、
興味ありますか？」
「老後の年金対策として
サラリーマンの方に最適なお話を
ご案内しています。」
みたいな切り出しで、
突然電話がかかってくることがあります。
特にサラリーマンの頃には
就業時間にも関わらず
容赦なく社用電話にもかかってきて
「今、お時間よろしいですか」
とも言われず、どんどん話を進められていく
ケースがありました。
これは「電話勧誘販売」という商法の一つで
電話できっかけをつかみ、
パンフレットを送付したり
どこかで待ち合わせて面談し、
やがて商品を販売（契約）していきます。
電話勧誘販売の顧客ターゲットは
主婦とサラリーマンがほとんどです。
販売される商品は
資格などの講座や教材など
いろんなものがありますが、
私によくかかってきたのは
「ワンルームマンション投資」
の話です。
電話で勧誘される
新築や中古のワンルームマンションに関する営業トークは
だいたいパターンが決まっています。
その年か翌年くらいまでは
不動産取得税と減価償却費を
確定申告時に経費計上することによって
サラリーマンの給与所得からマイナス、
つまり「所得を低く見せる」ことができます。
その分、給与から源泉徴収されていた所得税が還付され、
次の年の住民税も少なくなる、という仕組みです。
これはたしかにその通りなのですが、
所得税が節税できるのは最初の１—２年のみ。
３〜４年後にはしっかりと家賃収入があり、
経費もそれほど計上できなくなるので
逆に給与に不動産収入が加算され、
追加で所得税を納めなければならなくなります。
さらにオーバーローンやフルローンなど
たくさんのお金を借りて購入した場合には
家賃のほとんどを返済と管理費に充てます。
こうなると、本当は月々いくらかのプラスお小遣いを
もらえると思っていても、
やがてくる入居者の退去があると
家賃収入はゼロになり、
そこから新しい入居者を獲得するまでに
リフォーム費用や広告費・仲介手数料など
多くの費用が発生していきます。
そして、その間のローン返済は
自分の貯金から支払うことになります。
まあそれでも
ワンルームマンションは
満室を維持できて、かつ、
ローン返済が苦にならないレベルなら
現金を銀行に預けるよりは
ちょっとだけ多くのリターンを期待できるかもしれない
という種類の投資案件です。
ただ、全くやりたくない、
もしくはあまり知識がないので
電話のきっかけで不動産を購入するなんていうのはイヤ
という方は、最初からきっぱりと断ることをお勧めします。
「気が弱くてなかなか断れない」
という方には、
覚えてもらいたいキーワードがあります。
特定取引商法の第16条
電話勧誘販売をするときは、
その勧誘に先立って
その相手方に対し
・事業者の氏名
・何を販売しようとしているのか
・契約のための電話であること
を明らかにしなければなりません。
また、特定取引商法 第17条 では
一度断られた相手に対し、
再び勧誘をしてはいけない
という法律になっています。
ですので、本気で断りたい場合には
相手の氏名を聞いてメモをしておく
はっきりと断る
これだけやっておけば大丈夫です。
悪質な場合は
「国民生活センターへ通報します」
という手段もあります。
電話勧誘は違法ではないけれど
そのやり方によっては
特定取引商法に抵触する
ということを
覚えておいて損はありません。
知識だけでも持っておけば
いきなりかかってきた電話の相手に対し
冷静に対処できるかもしれませんね。
要するに、
自分の意思を明確にしておく
ということが大切です。
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