自宅の修繕と不動産投資
2017/03/23 リアルな活動報告
私の自宅は築後17年が経ちます。
２×４（ツーバイフォー）の輸入住宅で、
比較的頑丈な造りではありますが、
やはり経年とともに劣化してくる部分があります。
集合住宅のマンションの場合は
管理組合があり、それぞれに管理費を納めているため
定期的な修繕が計画されている分、
安心感があります。
かくいう私も、
所有している収益マンションについては
キャッシュフローとして得られる現金を確保し、
積み立てをして修繕に備えています。
一方、戸建の場合には、
定期的に修繕費を積み立てる義務がないため
いつかくる修繕には、
自らの責任で備えておかなければなりません。
そのことについて
あまり問題意識を感じていなかったのですが、
ふとしたきっかけで
気づかされることになりました。
ある時、自宅に一本の電話が鳴りました。
「戸建ての管理を専門に行っている業者ですが、
水回りの洗浄を１回3,000円で行っております。」
いわゆる、よくある「売り込み」です。
しかし私は何となくタイミングの良さを感じ、
その洗浄をお願いすることにしました。
その業者は当然ながら、
水回りの洗浄で利益を得るのではなく
そのあとのビジネスに結びつける目的がありました。
それは、定期的に家の状態をチェックし、
必要があれば大規模な修繕を請け負っていくことです。
そのビジネスモデルとしては
毎月3,000円〜5,000円の会費を納め、
一年に一度、いくつかの限定箇所のメンテナンスと
全体の家屋点検サービスを行い
もしも不具合が見つかれば対処を施す
というものです。
なぜ電話販売でその糸口を掴むのかというと
大々的な広告費をかけず、
個別のアプローチによって
顧客を獲得する戦略をとっているからです。
自宅に直接電話をかけてくるからといって
いきなり怪しい業者と決めつけるのは早計です。
確かに、突然家を訪問し、
家屋点検といってサービスで隅々まで調べ
家主の不安を煽って不要な修繕や装置を売りつける
というケースも横行しています。
しかし、訪問販売・電話勧誘販売は
決して違法ではありませんし、
広告費をかけない営業手法として
確立されているものです。
知識の乏しい消費者の不安を煽り
無駄なお金をかけさせることが問題になります。
要するに、消費者側もきちんと知識を有し、
納得した上で購入することが大切です。
今回のケースでは
築１６年が経過し、老朽化を懸念しているところへ
タイミングよくアプローチがあり、
結果的に屋根と屋根裏、そして床下を修繕することになりました。
具体的には
・屋根のカバー工事
・小屋裏の防水、防湿処理
・床下の防カビ、基礎補強工事
これらの提案に対し、
一級建築士で戸建ての修繕に詳しい友人のチェックを依頼して
必要最小限のレベルで修繕を行いました。
結果、工事にかかる費用が
５４０万円のところ、３００万円に抑えられました。
これで屋根は３０年間保証、
その他の修繕箇所も半永久的にメンテナンスをしてもらえます。
やはり自宅であっても修繕は欠かせないものですし、
マンションと同じように
定期的にチェックをすることは大事ですね。
大きなトラブルがあってから対処するよりも
日頃からチェックをして
予防的工事を施す方が
当然ながらコストも安くなります。
人の体に例えると、毎年健康診断を受けるようなものかもしれません。
日頃は収益物件のことばかりを考え、
できるだけコストを抑えて
どのくらいの家賃で回収できるか
を考慮に入れながら修繕を行いますが、
収益を生まない自宅こそ
極力コストを抑え、快適な住まいを維持し続けることを優先すべきなのです。
そのための定期的な管理・チェックが
必要と感じたら
今回私が依頼した
さくらメンテナンス工房に
問い合わせてみるのも良いかもしれません。
http://www.8164sakura.com/index.html
桜木大洋の紹介、
といっても特別お得なサービスはないかもしれませんが、
実際の仕上がりとスタッフの方々の応対・姿勢を見て
その品質と対応は
信頼できると感じました。
不動産投資家たるもの
自宅の維持管理を疎かにしてはいけませんね。
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前号のブログ
不動産投資で最大のリスクとは？
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