経費節減に最も効果的なのは？
2017/05/12 リアルな活動報告
収益物件を購入したあと
賃貸経営として最も重要なのは
満室の維持と経費削減です。
購入時に示される利回りとか
それに伴うキャッシュフローは
ほとんどの場合、
ずっと満室の状態を想定されています。
賃貸の部屋は、当然ながら
いつか退去する人が出るし
退去されたら部屋をクリーニングし、
壁紙や設備のいたみが激しければ
お金をかけて修繕する必要があります。
さらに、新しく客付けする際には
仲介会社に広告料や手数料を支払わなければならないので
一年中満室の状態と比べて
手元に残るお金が随分少なくなります。
でもこれは致し方ないこと。
そんなことを悲観している場合ではなく
同時に出費を抑えるための努力を
しなければなりません。
これが「経費削減」で、
経営改善のための重要な項目になります。
そして、一般的に最も削減効果があるのが
電気料金です。
特にエレベーターがついている物件では
エレベーターのない物件に比べて
かなりの電気代がかかっています。
その電気料金を大幅に下げることができる装置が
「電子ブレーカー」。
これは、電力負荷がかかるタイミングを機械が判断し、
少ない電力をキープさせるため制御装置です。
電子ブレーカーを導入することで、
契約電力量を抑えることができ、
結果的に電気料金が大幅に節約できるのです。
立体駐車場も同じように大きな電力を消費するため、
削減効果が期待できます。
そしてもう一つ、電気代削減に貢献するのが
LED電球。
イニシャルコストはかかりますが、
交換の頻度が激減し、
１個あたりの消費電力が少ないため
個数が多ければ多いほど電気代を節約できます。
実際に、私の所有するファミリータイプ15戸
６F建てのRCマンションでは
電子ブレーカーとLED電球の導入によって
直近一年間の電気代が
791,224円から494,102円になり、
差額297,122円の削減ができました。
年間約30万円の経費節減は
キャッシュフローを増やすために
大きく影響してきます。
しかも、部屋の入退去と違って
不測の事態、というものがありませんので
毎年確実に資金を確保できるようになります。
もちろん導入には費用がかかるわけですが、
物件をずっと持ち続けるつもりなら
できるだけ早く検討した方が良いですし、
私はだいたい２〜３年でその費用分を回収できることを
判断の目安にしています。
エレベーターや立体駐車場、
そのほか電力を大量に使う機器を設置している場合、
もしくはたくさんの電球が使われている物件
を所有しているなら
電子ブレーカーとLED電球の導入を検討すべきです。
電子ブレーカーとLEDについて
もう少し細かい内容を理解しておきたい、という方は
私の著書
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
もしくは桜木大洋のブログ
http://sakuragitaiyo-blog.com/post-639/
（電子ブレーカー)
http://sakuragitaiyo-blog.com/post-641/
（LED電球）
をご参照ください。
さらに５月のプラチナ講座では
電子ブレーカーとLEDの専門家を
ゲスト講師にお招きしています。
なかなか理解しにくい部分と
いくつかの注意点もありますので
ぜひこの機会に
直接聞いてみることをお勧めします。
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不動産投資への意欲はどうやって生まれるのか
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