不動産投資のイールドギャップとは？
2017/04/14 投資の考え方
イールドギャップ
という言葉を知っていますか？
専門用語はあまり覚える必要がない
と私自身は思っていますが、
よく知っていると
業界の人と会話するのに
便利な場合がありますので
カンタンにご紹介します。
不動産投資で言うところの
イールドギャップとは
物件の利回りと
借入金利との差分のことです。
たとえば物件の利回りが８％だったとして
その物件を買うために借りた
融資の返済金利が２％だとすると、
イールドギャップは６％
になります。
なぜこれが重要か、というと、
ここ数年は物件価格が高騰して
どうしても利回りが低いものしか
出回っていないことが背景にあります。
１０％以上の利回りのものが
市場に出回っていた頃は、
おしなべて金融機関の利息も
今よりは高いものでした。
現在は９％、８％、中には７％台
という利回りも珍しくありませんが、
その代わり、マイナス金利の影響もあって
金利はかなり低くなっています。
具体的に説明すると
１億円の物件の利回りが１０％だった時、
年間の家賃収入は1,000万円。
そしてその物件を買うために
１億円の融資を受けたとして
その借入金利が４％だったとします。
つまり１年間の金利が400万円。
なので、
1,000万円の利益を得るために
400万円の経費を支払うことになります。
1,000万円—400万円＝600万円ですから
差し引き600万円が残りますね。
同じく、１億円で利回り８％の物件を買う時
家賃収入は800万円と減ってしまいますが、
１億円を借りる時の金利が１％であれば
支払う経費は100万円。
800万円—100万円＝700万円。
差し引き700万円が残ります。
こうなると
利回り１０％、金利４％の時は６００万円
利回り８％、金利１％の時は７００万円
というわけで、
利回りが８％の方が
残るキャッシュにゆとりがあります。
これは、昔と今を比べるだけに止まりません。
購入検討する２つの物件を比べるとき、
「利回りが高い方が良い」
と安易に考えないことです。
利回りが高い物件であっても、
その物件に融資してくれる銀行の「金利」も
同時に確認しなければなりません。
そして、資産概要書には
金融機関の利回りは載っていません。
ですので、物件情報をもらった時には
「金融機関の金利はどのくらい見込めますか」
と聞く習慣をつけてください。
人はどうしても「パッと見」
に引き寄せられる傾向があるので
利回りの高い低いだけで
物件の良し悪しを判断してしまいがちです。
さらに「金利」の次に
「返済期間」がかなり重要で、
これも返済額に大きな影響を及ぼします。
物件の収益性を見極める際には
利回り・金利・返済期間
を全て把握してからでないと
判断を誤ることがあります。
また、もっと踏み込んで
想定される経費や税金も引いて
本当の「手残りの現金」を考える
キャッシュフローと返済比率
をしっかりシミュレーションすることが重要ですが、
まずはその入り口で、
頭の中でサッと意識できるレベルでは
利回り−金利
の「イールドギャップ」
を第一に考えると良いでしょう。
くれぐれも判断指標を
「利回りのみ」
とならないようにすることです。
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