中古木造アパートに投資する場合の３つのポイント
2015/08/17 投資の考え方
先日は新築木造アパートの話をしましたが、
「新築なんて無理。
私はお金が無いから
頑張っても中古が精一杯。」
と思っているあなた。。。
大きな勘違いです。
これは一般の人が自宅を購入する時も
同じことが言えますが、
所持金が少ない場合、
新築よりも中古、
と考えるのは危険です。
なぜなら、木造アパートに関しては、
中古物件は新築よりも
融資を受け難いからです。
〈ポイント１〉中古木造アパートには銀行がお金を貸したがらない。
銀行さんの立場になってみれば
すぐにわかると思いますが、
もしもローンが返せなくなった場合、
新築に近い物件を売るのと、
ボロい中古物件を売るのと、
どちらがお金を回収できるでしょうか。
言うまでもなく、
新しい方が資産価値が高いのです。
中古物件は担保価値が低い、
とも言えます。
従って、融資してもらえる金額は少なくなる、
その分、自己資金が必要になるのです。
ですので一般的には、
自己資金が無くて物件を買いたい場合には、
中古よりも新築の方が融資が出やすい、
と覚えておきましょう。
〈ポイント２〉中古木造アパートは価格が安い。
しかし、
中古には中古の魅力があります。
それは、新築よりも安い、
ということです。
買いたいアパートの規模が６室で、
それぞれに家賃収入想定を見てみると、
新築の場合：
家賃 ６万円×６室＝３６万円×１２ヶ月
＝４３２万円
中古の場合：
家賃 ５万円×６室＝３０万円×１２ヶ月
＝３６０万円
とします。
不動産事業は「投資」ですから、
いくら投資して
いくらリターンがあるのか、
という基準で査定します。
これを「利回り」と言います。
新築の場合：
４３２万円／６,０００万円
＝７.２％
中古の場合：
３６０万円／４,０００万円
＝９.０％
この、７.２％とか９.０%の数値のことを
「利回り」と言い、
中古の方が利回りが高い
＝投資効果が大きいことがわかります。
安くてボロく、
空室の多い物件ほど
価格は安くなります。
つまり、
空室を埋めて家賃が入れば、
利回りはずっと高くなるのです。
また、
建物価格が安くなって、
ほとんど土地だけの価格になれば、
銀行の担保評価においても
土地分の価値は新築も中古も一緒ですから、
充分に融資を受けることができます。
〈ポイント３〉中古木造アパートはハイリスク・ハイリターン。
ですので不動産投資のベテランは、
あえて木造の中古物件を狙い、
安く買い叩いてから、
自分のセンスで部屋をリフォームし、
外観をキレイにして、
ターゲットに合わせた魅力的な物件に
生まれ変わらせるように努めます。
これができれば、
利回り１５％とか２０％以上
にもなり得ます。
利回り２０％ということは、
単純計算では５年で元が取れる、
という意味です。
さらに、
きれいに修繕して満室にしておけば、
売却時にも
１千万や２千万はすぐに高く売れるようになります。
ですので、
木造アパートを買う場合には、
空室が多く、ボロい物件でも、
満室にする自信がある方は中古物件を、
初心者で、
リフォームなどどうすれば良いかわからない方は
新築物件を
購入されるのがおススメです。
