不動産投資で不安なことは何ですか？
2015/09/16 よくある質問
「不動産投資をやってみたいけれど、金額も大きいし、もしも失敗したらどうしよう」
そんな不安を抱えている人がたくさんいます。
確かに収益不動産は、自宅を買うよりも大きな金額の融資を引いて行う事業ですから、もしも何かあったらどうしよう、と不安になることも理解できます。
しかし、投資の世界はどんなことでも「絶対」はあり得ません。
何かしらのリスクがあって、それをできるだけ回避しながら利益を出していくのが投資の基本です。それでも不動産は、株やFXなど想定しきれないリスクが多い投資に比べれば、はるかに安全・安定した性質の投資と言えるでしょう。
その根拠をカンタンに、以下に記します。
不動産事業における主なリスクとその対策について、私の実体験に基づいた切実な順番です。
1．空室リスク
不動産事業で最も恐れるべきは「空室」です。購入する時の「物件概要書」でアピールされる「利回り」は、ほとんど「満室」の状態で試算されていますので、空室が出るごとに収支が悪くなることは容易に想定できます。
空室が出たら、直ちに部屋を現状回復・リフォームし、すぐに次の入居者を募集できる状態にしなければなりません。
管理会社とよく連携して、いつから次の募集を開始できるか、募集を始めたら反応はどうかなど、状況を常に把握して対策を打つことが大切です。
また、現在入居している方々へ、できるだけ退去されないように配慮する必要があります。
建物をキレイに保ったり、時には設備を増強したり万が一クレームがあった際には素早く対応することです。それでも退去があった時には、その理由をきちんと聞いておくと、次のために参考になります。
2．修繕リスク
これは多くの大家さんが抱える悩みです。新築ならまだしも、中古で購入した物件は、時には所有した翌月にアクシデントに見舞われることもあります。
修繕費がかかるもので最もありがちで、かつショックなのが
「水漏れ」
です。これは発生を事前に予測することができず、言ってみれば運・タイミングの問題です。
しかも「水漏れ」は入居者の部屋にも被害を及ぼすことがあり、かつ日常生活を中断させられるケースもありますので、そんな時には一刻も早く対処しなければなりません。
もちろん管理会社が24時間対応してくれることが必須です。
こういった修繕リスクへの対策としては、
「火災保険」「地震保険」
ですね。
きちんと保険求償してくれる代理店で保険に加入しておけば、万が一の時、修繕費がかかってもある程度保険でカパーしてくれます。
私もなぜか２０１５年は水漏れの被害に多く見舞われ、所有している３棟の物件全てに水漏れが発生しました。その修繕費は７万円〜150万円と幅広く、その度に管理会社で写真を撮ってもらい、保険代理店と連携して保険求償を行いました。
結果的に380万円かかったうちの260万円程度は保険で補うことができました。
求償に優れた代理店を選んでおくと、こういう時にホント助かります。
ちなみに、
累計で100万円の被害があって、１度も求償できないと言われたら、代理店を変えた方が良いかもしれません。
3．金利上昇リスク
まだ私は体験していませんが、現在のキャッシュフローを大きく揺るがすものがあるとしたら、融資の金利が上がることです。こうなるとキャッシュフローが大幅に変わってきます。
これに対処するには、
借換
もしくは
現金を事前に貯めておく
くらいしかありません。もしも今、4.5％の変動金利で融資を受けているならば、できるだけ早めに借換えられるように、手を尽くすことをお勧めします。
とはいっても借換は総カンタンにはできないので、常に金融機関の情報に敏感になり、チャンスがあればすぐにアプローチする姿勢を維持しておくことが重要です。
もしくは最悪の場合、
物件を売却する
ということも考えられます。市況として相場が上がっている時はチャンスですが、逆にそうすると再び購入する時も高いものを買わざるを得ませんし、融資の金利も高いでしょう。売却するときは、しばらく不動産取得をお休みすることも一手です。
この他、災害リスク・家賃下落リスク・家賃滞納リスク・環境悪化リスクなど、可能性を挙げれば数多く出て来ますが、あまりにもリスクばかりを気にしていたら、それこそ事業自体に踏み込むことはできません。
ある程度のリスクを承知の上で、できるだけ事前に回避する策を講じることが、どの事業でも基本ですね。そして不動産の事業は、その対策が比較的着実にとれるところがメリットなのです。
