不動産投資家のタブーとは？
2016/11/30 業界裏ばなし
不動産投資をはじめて
いざ行動を起こし始めると
いろんな壁にぶち当たります。
いくつの壁があるかは人それぞれですが
いつか不動産販売会社の営業マンに
良さそうな物件を紹介してもらった時に
絶対に言ってはいけないことがあるのでお伝えします。
そのセリフとは、スバリ
「検討します」
という言葉。
いかにも日本人らしい返答ですが
その物件を買うか買わないか
検討します、と言って時間を稼ぐ。
こと不動産業界において
ましてや物件の争奪戦が日夜繰り広げられ
ますます良い物件がなくなっている昨今、
「検討します」
なんて言っていたら
不動産会社さんに相手にされないのです。
そのセリフを言った途端に
他の人を探されます。
仮に不動産会社が待ってくれたとしても
いい物件は他の人や、他の不動産会社も狙っているので
あっという間に取られてしまいます。
買うか買わないか、即 決める。
すぐに買う意思を固めたって
融資が通らなければ買えないのですから
その前の段階で迷っている人にチャンスは来ません。
不動産会社は、投資家を選ぶ立場なのです。
意思があるなら「買う」。
買わないならその理由を説明して、「買わない」。
そうしたはっきりとした態度が
信頼関係の構築と、次の物件紹介へとつながります。
たとえ買わないとしても、
その理由が明確であれば
不動産会社としては問題ありません。
むやみに時間をかけられることが迷惑なのです。
意思があるなら「買う」。仮に〜〜ならば、の条件付きでも。
買わないならその理由を説明して、「買わない」。
判断に迷うことがあるなら、すぐに質問する。
この三者択一しかない、と認識すべきです。
そのためには、物件情報を見た瞬間に
自分にとっての条件に合っているか
すぐに見極めるようにしておく訓練が必要です。
私の判断材料は
・返済比率
・キャッシュフロー比率
・１億円あたりのキャッシュフロー実額
この３つの基準を持っていれば
買うべきか買わないべきか
すぐに判断できます。
いろいろと知識を集めている人に限って
さまざまなリスクが思い浮かび
結局、肝心な基準がブレてしまうものです。
買い付けを入れても、融資を申し込んでも
そんなに簡単に通りません。
今この厳しい時代、
まずは融資のテーブルにのせることから
戦いは始まるのです。
金融機関もそのときどきで、
融資に対する姿勢が変わります。
今日までは融資できた物件が
明日からできなくなることも
ザラにあります。
昨日まで融資したかった人に
今日からは融資しない
ということもよくあります。
その逆も。
金融機関によっても
支店によっても
全然違います。
だからこそ私たち不動産投資家は、
特に自己資金のない
すでにハンディを抱えた投資家は
「検討する」ヒマなどなく
日頃からシミュレーションの訓練を積んでおいて
良さそうな物件が来た時には
すぐに態度を決めて行動することが重要です。
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サラリーマンリタイヤと不動産投資
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