今話題のサブリース問題とは？
2016/08/31 最新情報
９月から宅地建物取引業法や賃貸住宅権利業者登録制度が改正されるようですが、
そこに「サブリース賃料の減額説明を義務化する」内容が組み込まれたことで
再びサブリースの問題に注目が集まっています。
サブリースとは、「一括借り上げ」のこと。
空室があろうがなかろうが、
管理会社が「満室相当家賃」でずっと借り上げてくれます。
それはいい
と思うかもしれませんが、
ここに大きな落とし穴があります。
１．「満室相当家賃」は、いつの間にか下がる。
例えば、新築当初は一部屋６万円の家賃を前提にして
利回りを算出します。
それで一回は満室になったとしても、
次に退去があって、そのあと募集すると
今度はもう新築ではないので
家賃が５万円に下がったりします。
それは、時には管理会社の方で勝手に決められてしまいます。
そうなってくると、二年後や五年後には、
当初想定していた利回りが大きく崩れ、
収支が合わなくなってしまうのです。
サブリース契約時に「１０年固定」という文字を見て安心していても、
実は、借地借家法３２条第１項の規約により、
「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
となっています。
これによって勝手に家賃を下げられたオーナーが
「話が違うじゃないか」
となり、トラブルになるのです。
２．事業者指定の修繕にコストがかかりすぎる。
サブリースの場合、１０年・１５年後の契約更新ごとに
大規模リフォームを行うことが条件に盛り込まれていることがあります。
その際、サブリースの会社系列の事業者が指定されていて
オーナが自分で業者を選べないようなっていると
容赦なく割高のリフォーム費用が請求されます。
これもトラブルの元になります。
サブリースっていうのは、
オーナーは手間がかからず便利なようで、
もしくはいかにも家賃収入が保証されているかのように見えて
全然そんなことはないのです。
これらのトラブルについて、
すべての管理会社は
「契約時に説明している」
と述べているそうです。
不慣れなオーナーは特に気をつけなければいけませんね。
疑問に思うこと、不安に思うことは
その場でちゃんとメモを取って残しておくと
後で主張するときに有効だそうです。
サブリースは、
もともと家賃の満額をオーナーがもらえるのではなく、
サブリース費用が差し引かれるため、
家賃実額の８０％〜８５％程度の収入になってしまいます。
つまり、本来満室にできるなら、
サブリースではない方が収入は高いのです。
空室が出ると怖いから、
という安易な理由でサブリースに走ってしまうと
その分、管理会社にごっそり持っていかれる
ということを覚悟しましょう。
自分できちんと状態を把握して満室にするのが
本来の賃貸経営だと
私は思います。
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