賃貸管理を任せる会社選びの決め手とは？
2016/05/03 リアルな活動報告
３月に決済した物件の管理会社がようやく決まりました。
良い管理会社と契約するためには
物件取得時が絶好のチャンスです。
一度契約してしまうと
大抵「解除の際は３ヶ月前に告知すること」
なんていう契約文言に縛られて
なかなか解約できなくなります。
だから最初が肝心。
管理委託料と客付け力を見定めて
信頼できる管理会社と組むことが大切です。
今回は、もともとの所有者さんが
２社の管理会社を入れて
競わせるようにしていました。
私の個人的な考え方では
このやり方はあまり良くないと思います。
部屋が空いた時、何かトラブルがあった時、
どちらの管理会社が担当しているのか
わからなくなることがあるだろうし、
お互いの信頼関係を築く上でも
相手の会社を考えると
今ひとつギクシャクするような気がします。
私は今回を機に、２社としっかり面談し、
それぞれの考え方を聞きました。
さらに別のもう一社にコンタクトして話を聞いたので
結果的に１ヶ月もかかってしまいまいました。
まず、管理料については、
通常、家賃総額の５％のところ
現行の２社は４％まで割引き、
新規の１社は３％という提案がありました。
この物件の年間家賃収入は約1,000万円なので
黙っていると管理料は５％で50万円、
値切ったところで４％の40万円、
そして新しいところで３％の30万円
という違いが出ます。
管理の内容自体は
入居者から家賃を回収し、
万が一未払いの時は３ヶ月保証があり
それを毎月オーナーに送金する
ということがメインになりますので
どの会社でもほとんど変わらず、
費用が最大２０万円変わってくるので
これは見過ごせません。
次に、最も重要な「客付け力」ですが
これは、面談してみての「直感」に頼るところが多々あります。
どの会社も「頑張ります」とは言ってくれるものの
実際に空室が出た時、
素早くクリーニングとリフォームをして
次の入居者づけのアクションをしてくれるか
が重要です。
今回、現行の２社は、
どちらも大きな会社で魅力的だったのですが、
逆に組織が大きい分
小回りが利かなそうな雰囲気がありました。
こちらの質問や提案に対し、
いちいち「本部に確認しないとわからない」
との返答が却ってきたからです。
新規の１社は、
その点 融通が利きそうで
店舗も駅前にしっかりと構えており
今まさに私の物件のエリアに進出している最中
でしたので、かなり積極的でした。
現状の空室（３室）がもしも２ヶ月以内に
埋められなかった場合、
自社で公告費を半額負担する
という条件ものんでくれました。
組織の大きさ、安定感も大事ですが、
今回は、私とのコミュニケーションが
本音ベースでやっていけそうな相性を感じ
新規の会社に管理をお願いすることにしました。
無事に管理契約を締結し、
これから３室の入居づけに向けて
二人三脚で頑張っていきます。
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不動産投資家が気をつけるべき修繕時のチェック項目
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