収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
2016/03/29 最新情報, 誰にも聞けない基本知識
前回は収益不動産を数値で判断するための
重要な２つの指標のうちのひとつ
「返済比率」について
これ以上ないくらい丁寧に丁寧に
解説してみました。
それではもう一つの重要な指標
「キャッフロー比率」
についてお話しします。
キャッシュフローとは
いわゆる
すべての経費を引いた後
手元に残る現金
を意味します。
これは一度の単純な計算では表せないところが
落とし穴でもあります。
まず、すべての経費とは以下のことを言います。
・管理費
管理会社に支払う管理料のほか
仲介手数料
リフォームや修繕にかかる費用
水道光熱費など
その物件を維持していく上で必要な経費
・返済金
物件融資の返済額。
金利分と元金分の合計
・税金
固定資産税、都市計画税
これは前年の実績を当てはめるか、
わからなければ家賃収入の5％くらいを
入れておけばOKです。
税金については
物件から得られる利益に対してかけられる
所得税d
これはその額によって税率が異なりますし、
他に収入がある場合はそれも合算したり
法人か個人によっても大きく異なります。
そもそも、物件取得後、数年は
減価償却費等で税務上の利益を減らし
もしくはその後も節税対策を講じることにより
所得税を支払わないケースがほとんどですので、
このシミュレーションでは
所得税は「０」でみます。
その代わり、
税理士さんに決算報告や確定申告を依頼している場合は
その税理士費用も入れておきます。
こうして
家賃収入から
管理費
返済金
税金・税理士費用
をすべて差し引いた「手残り」が
キャッシュフロー（CF）
といい
CFの家賃収入に占める割合のことを
キャッシュフロー比率
と言います。
当然ながら、このCF比率が
高ければ高いほど
現金がたくさん入ってくる
ことを意味します。
現在、すでに物件をお持ちの方は
このCF比率を
実績ベースで把握されること
をお勧めします。
私がこれまで出会った投資家の多くは
このCF比率をざっくりとしか
把握されていないことに驚きます。
人はとかく自分に都合の良い解釈をしてしまいがちなので
「このくらいのCF比率かな」
と思っても、おそらくそれよりずっと低いと
思った方が良いです。
私の場合、
オーバーローンで物件を取得しているので
３棟合計でCF比率３０％です。
しかしこれは
100%満室時を想定して算出していますので
実際には
空室で家賃収入が減ったり
仲介手数料や修繕費がかかるため
じわじわと下がっていきます。
２０１６年は３ヶ月が経過し
その時点でのCF比率は２８％。
これを今後もできるだけ維持するため
経費節減や空室対策を講じていくわけです。
そして、次に物件を購入する時には
この『CF比率』と
前回説明した『返済比率』
を頭に入れて
それぞれを向上させる物件を
選ぶことが大切です。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
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