物件購入時は管理費を見直すチャンス！
2016/01/17 物件の選び方
中古の収益不動産を購入する時、管理会社もそのまま引き継ぐことが一番簡単なのですが、実は管理会社というのは
「賃貸経営にとって最も重要なパートナー」
になりますので、決してあなどってはいけません。
購入しようとしている物件に空室がある場合には、管理会社の実力が伴っていないことが原因となっているケースがあります。
管理会社にもいろいろな考え方があり、
必ずしも全室満室でないとまずい、と
すべての管理会社が思っているわけではないのです。
賃貸物件のオーナーは、私たちサラリーマンよりも、地主系・遺産相続系の方が圧倒的に多いため、特にガツガツと満室にむけて躍起にならなくても問題にならないのです。
彼らはたくさんのローンを背負っているわけではないし、
相続税対策として物件を建てたり所有したりしている都合上、
その目的は「減価償却」にあります。
つまり、あまり利益を出さずに、建物にかけた経費を計上することで利益を減らし、
所得税を少なくしよう、という意図を持っています。
そんな大家さんが顧客に多い賃貸管理会社は、
家賃の取り立てをしっかり行い、
何かトラブルや修繕の必要が起きたら
現場に出向いて対応する
ということがちゃんとできれば
仕事が成り立ってしまうのです。
これに加え、
入居者募集をしっかりやってくれるところは
マイソクと言われる広告（物件の案内資料）をつくり、
インターネット等で募集をかけ
店頭に来られたお客様を物件の現地まで案内しなければなりません。
これは結構な手間がかかります。
ですので、オーナー側はこの業務・サポートを含めて
家賃１〜２ヶ分の仲介手数料
を支払います。
この仲介手数料がいくらになるのか
も確認しながら、
どのくらいやる気があるのか
実力があるのかを
実績と会話の中で、
見極めていくことが一つの対策になります。
しかしこの「仲介手数料」は
あくまでも退去があり、その先に入居者を入れないと
発生しないものです。
一方、「管理料」といって
家賃を入居者から預かってオーナーに送金する
建物の掃除やメンテナンス等の維持管理
のためにいただく料金の方が、
金額の大小に関わらず安定的に入ってきます。
この「管理料」は、
家賃収入の３％〜５％。
例えば年間家賃収入が１,０００万円であれば
３０万円〜５０万円くらいの幅になります。
そしてここが一番ファジーなところで
ぜひ確認した方が良いポイントなのです。
管理料は家賃収入の何％か
管理料に含まれる業務は具体的にどんな内容か
を合わせてしっかり確認すべきです。
物件を見に行った時にはなおさら
直接、近隣の管理会社を複数訪問しましょう。
そして
・仲介手数料と客付けに対する実力、やる気
・管理料の割合と業務内容
この２点につき、
できるだけ相見積もりをとって
一番納得できる料金のところを選ぶことが賢明です。
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