物件が手に入るまでの段取りとは？
2016/06/08 最新情報, 誰にも聞けない基本知識
物件を取得する際に重要な契約は
１．売買契約
２．金銭消費貸借契約
です。
この２つを無事に終えると
次はいよいよ
3. 決済、引き渡し
となります。
この順番を丁寧に解説している理由は
「決済・引き渡し」を終えて初めて
収益物件が手に入るからです。
逆に言うと
これが済むまで油断できません。
売買契約をしても
融資が通らなかったり
売主の気が変わって破談になることもあります。
私の苦い経験では
一年間に３回も
直前に白紙に戻ったことがありました。
こういう時は本当に落胆します。
誰を責めても仕方のないことなので
「何がいけなかったのだろう」
を振り返ることもあります。
でも、特に進め方が悪かったわけではなく、
ほとんどが「運」みたいなものが原因です。
支店長までは融資確定だったのに、
ちょっと前から融資の基準が変更になり、本部審査で却下。
または、
売主がたまたま他の売主を見つけてきて、
何千万円も高い値段で売られてしまった。
など。
こういう時はただただ諦めて、
その物件はきっと、私にとって
買わないほうが良かったんだ、と
気持ちを切り替えていくしかないのです。
しかし、そんな不安や不運に苛まれるのも、
決済・引き渡しを終えればもう大丈夫。
決済日には
金融機関から「金銭消費貸借契約に基づく」融資金額が入金されます。
これを「融資実行」と言います。
その次の瞬間に
売主さんに残代金が送金されます。
これを司法書士さんが確認すると
その足で不動産登記に行ってくれます。
この時、もちろん司法書士にも
不動産登記費用・抵当権設定費用が
振り込まれます。
実際に登記が完了するのは
申請後１〜２週間後ですが、
これは問題ありません。
登記申請を提出した日が
事実上の引き渡し日となります。
この、最後のセレモニー
「決済・引き渡し」は
たいてい金融機関の応接室などを借りて行います。
きちんとお金が振り込まれたことを
通帳記入しながら確認するからです。
しかしここには必ずしもオーナー当人が
現場に居合わせなくても構いません。
事前に記入・捺印した振込用紙を準備しておけば
信頼できる不動産会社のセールスさんが
全て段取り良くやってくれます。
ですので、必ず休みを取って出席しなければいけないのは
本人のサイン・押印が必要な「売買契約」と「金消契約」。
もちろん決済の時に
本人がいる方が理想的ですが
マストではありません。
売買契約から決済・引き渡しまで
２週間くらい間が開くことが一般的ですが、
いざというときには
２、３日で、もしくは１日で全てをやってしまう場合もあります。
特に急いでいる時には
重要な確認事項を見落とすリスクが高まりますので
一層の注意が必要です。
この段取りをよく頭に入れて
スケジューリングすることが大切ですね。
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