不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
2016/03/25 リアルな活動報告
不動産投資で最も人気が高いのは、言うまでもなく
RC造です。
RCとは、Reinforced-Concrete（補強されたコンクリート）
の略で、鉄筋コンクリートでできた建物のことです。
RCは頑丈なので、法律で定められた耐用年数も４７年と長く、
そのため金融機関から長期間の融資をしてもらいやすいのです。
そういうわけで、収益不動産を探すなら
まずRC
というのが一般的なのですが、
最近はぐっと物件価格が上がり
収益性の良い（＝利回りが高い）物件が
なかなか出てきません。
利回り９％さえ稀なケースで、
10％台なんて、もはや皆無ですね。
利回りだけでなく、融資機関も重要なのですが、
これがまた、なかなか厳しくて
２５年以上融資してくれるケース、
つまり築年数が２２年以内の物件も
極めて少なくなってきています。
現在の私の所有物件は全てRCで
利回りも融資期間も、そして借り入れ金利も
そこそこ良いものですので
３棟合計でキャッシュフロー比率が
約30％程度になっています。
その延長でRC物件をずーーーっと探し続けてきましたが、
さすがに見つからない。。。
そこで私は
「考え方を変える」
ことにしました。
今の時期はまず
キャッシュ（年間利益）を確保すること
に重点を置きます。
つまりキャッシュフロー比率ではなく、「実額」を重視します。
RCにこだわらず、
融資期間を長くとれる
資産価値が高い
これらの条件をベースに探し続けたところ
ようやく本日、
築２４年の鉄骨造、１棟（４室）×３
＝３棟一括（計１２室）のファミリータイプ
土地面積 787㎡で
１億400万円
の物件を
無事に決済・引渡し
となりました。
この物件の購入を決めた理由は２つあります。
１.融資期間が30年と、残存耐用年数を大幅に越えた融資
金利は3.3％と3.9％の２本立て。
かなり高い金利ですが、融資期間が長いので
月々の支払額は抑えられます。
＊さらに個人融資なので団体生命保険に加入し、
万が一死亡した場合は融資残額分が保障されます。
2. 金融機関の物件評価額が、売買価格よりも高い
今回の評価額は1億1,290万円。
物件の評価は、一般的な積算をはじめ、
金融機関によって様々です。
今回はTAS-MAPという評価ソフトでこの金額。
評価額が高いということは
資産vs負債のバランスがプラスになり
「資産の方が多い状態」
ということです。
それで、１億400万円の物件を、１億1,500万円の融資を得て
またもやオーバーローンでゲットしました。
家賃収入から返済金を含むすべての経費
を差し引いた手残りでみる
「キャッシュフロー比率」は
24％と低いのですが、
キャッシュフロー「実額」としては
年間約230万円。
オーバーローンなので１円の手出しもなく
年間230万円のキャッシュが手に入るのですから
まぁまぁ良い方だ
と考えます。
物件取得後は、またいろいろと課題が出てくると思いますが
まずは今日のところは
無事に物件が取得できて
やれやれ、と一安心なのです。
これで私の総資産は名実ともに８億円となり
家賃年収が7,500万円になりました。
ご尽力いただいた関係者に心より感謝です。
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昨日のブログ
不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
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